Trong tờ trình Đề án phát triển thị trường bất động sản gửi lên Thủ tướng, Bộ Xây dựng cho biết, một trong số những giải phát để phát triển thị trường sẽ là nghiên cứu xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) bất động sản, có sự hỗ trợ và kiểm soát của Nhà nước để tăng tính thanh khoản cho các ngân hàng. 

Theo đó, sẽ thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở (MRA) làm công cụ để Chính phủ điều tiết và thúc đẩy phát triển hệ thống tài chính nhà ở tại Việt Nam.

Việc thành lập một cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở không phải được nhắc đến lần đầu tiên. Trước đó, vào cuối tháng 9/2013, Ngân hàng Nhà nước đã từng có quyết định thành lập MRA của NHNN với sự tham gia của 2 ngân hàng thương mại là Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Phát triển Nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB). 

Hồi tháng 4/2014 mới đây, tại cuộc họp giữa Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, đại diện NHNN bất ngờ cho biết, trong tháng 4 sẽ đưa ra lấy ý kiến để quyết định về Đề án thành lập MRA. Thậm chí, NHNN còn cho biết, cơ quan này đã gửi dự thảo Đề án xin ý kiến tham gia của các đơn vị có liên quan để tổng hợp, hoàn thiện dự thảo Đề án, trình Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản xem xét.

Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có động thái mới nào khởi động cho việc chính thức thành lập một MRA.

Đánh giá về khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai, NHNN cho rằng, MRA là mô hình hoàn toàn mới, chưa có tiền lệ ở Việt Nam, do đó cần hoàn thiện khung pháp lý, căn cứ triển khai để tạo cơ sở triển khai mô hình MRA tại Việt Nam. Trong khi đó, nguồn vốn hoạt động của MRA bao gồm NHNN cấp 3.000 tỷ đồng và phát hành trái phiếu chưa cụ thể, rõ ràng và chưa có tính khả thi…

Trong khi đó, bài học của các ngân hàng quốc doanh cho vay tái thế chấp dưới chuẩn như Finnie Mae và Freddie Mac của Mỹ suy sụp liệu NHNN và Bộ Xây dựng đã có tính đến?

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng từng cho rằng, hiện thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn cho nhà ở. Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn nhưng thời gian cho vay dài hạn là rất rủi ro. Do đó, mô hình tái thế chấp rất tốt và đang được nhà nước cho nghiên cứu triển khai.

"Tuy nhiên, những rủi ro có thể xảy ra chỉ là do quà trình thực hiện như: Cho vay tràn lan không có kế hoạch. Chúng ta phải có cơ chế kiểm soát đảm bảo đúng, hướng đúng mục đích thì mới có hiệu quả", ông thừa nhận.

Cùng chung nhận định, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, bất kỳ một giải pháp nào có thể cải thiện tình hình thị trường hiện tại đều được hoan nghênh. Đặc biệt với mô hình tái thế chấp nhà ở của NHNN, những người mua có nhu cầu ở thực, người mua có thu nhập thấp sẽ được hưởng lợi trong việc tiếp cận với nguồn vốn. Do vậy, thanh khoản thị trường, tính minh bạch sẽ được cải thiện, giá trị BĐS sẽ được xác lập.

Tuy nhiên, ông Matthew Powell cũng lưu ý tới rủi ro nợ xấu với ngành ngân hàng có thể tăng lên và cần có cơ chế quản lý phù hợp để kiểm soát rủi ro này. Chỉ khi tất cả các nhóm giải pháp liên quan (tín dụng và kiểm soát, minh bạch hóa cơ chế…) được tiến hành đồng bộ thì cả ba bên – chủ đầu tư, người mua, ngân hàng – mới được hưởng lợi từ những sự thay đổi này.

Theo ông Phan Thành Mai - Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Xây dựng (VNBC), trên thế giới, các mô hình tái cho vay thế chấp ở Mỹ đã từng thành công trong một chặng đường dài. Với riêng Việt Nam, nếu sử dụng các mô hình mới để huy động các nguồn tài chính trung và dài hạn cho thị trường nhà ở là điều rất cần thiết, tuy nhiên, nếu quá lạm dụng nó có thể rủi ro.

Phương Dung