Có thể thấy với Nghị quyết phiên họp Văn phòng Chính phủ tháng 4/2015, các nhà lãnh đạo quốc gia đang đặt sự quan tâm đặc biệt đến thị trường địa ốc. Sự quan tâm không chỉ mới đây mà là liên tục và xuyên suốt trong những năm gần đây. Đó cũng là sự quan tâm kịp thời khi sau hàng loạt chính sách nhằm hỗ trợ cho thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng theo đúng tinh thần Nghị quyết 02/2013 NQ-CP, nhưng thị trường địa ốc vẫn chưa tạo được xung động mạnh.

Tháo gỡ khó khăn, không hoàn toàn “tháo vốn”

Sự quan tâm và yêu cầu của Chính phủ, đã chỉ đích danh vấn đề cần tháo gỡ khó khăn cho địa ốc là “tín dụng”. Do đó, có thể thấy điều kiện mà địa ốc đang đặt mọi hy vọng, là sẽ nhận được nguồn vốn tốt hơn từ các nhà băng. Khoan bàn về vấn đề tín dụng có đủ điều kiện được khơi thông với địa ốc hay không, cũng trong Nghị quyết Chính phủ nêu rõ, việc tháo gỡ khó khăn tín dụng cho bất động sản, phải đặt bên cạnh sự chủ động kiểm soát chặt chẽ, không để lặp lại tình trạng “bong bóng” bất động sản như mấy năm trước đây. Như vậy Chính phủ đã khẳng định và đưa ra “tiêu chí” cụ thể là tháo khó khăn nhưng không tháo vốn ồ ạt, thiếu kiểm soát làm phi mã tăng trưởng tín dụng địa ốc và tạo ra nhân tố lớn gây ra bong bóng giá bất động sản – vết xe cũ vẫn còn nguyên hệ quả. Hiểu đơn giản là sẽ không có tín dụng được tài trợ, cấp vốn cho vay thoải mái đối với địa ốc như trước đây, mặc dù những khó khăn cản trở dòng vốn sẽ được xem xét và “cơi nới”.

Do đó những kì vọng tín dụng sẽ “chảy ào ào” vào địa ốc, kích thích thị trường này tăng giá, khiến thị trường chứng khoán cũng sẽ tăng điểm, là chuyện sẽ không thể xảy ra. Tuy nhiên, một điều chắc chắn là tín dụng năm nay sẽ hỗ trợ, hậu thuẫn nhiều hơn cho địa ốc. Với đặc thù hậu thuẫn chọn lọc, kĩ càng.

Cho vay trọng điểm

Nhìn lại tín dụng của nền kinh tế, từ năm 2014, sau đợt vào cuộc của VAMC và các NH trải qua một giai đoạn kéo dài khá khó khăn trong tháo vốn tín dụng ở các lĩnh vực khác, trong khi địa ốc đang có tín hiệu “sống lại”, nhiều tổ chức tín dụng đã mạnh dạn mở cửa cho vay bất động sản.

Thống kê củaNHNN tính đến tháng 2/2015 cho thấy tín dụng đang chảy mạnh nhất vào 2 lĩnh vực trong nền kinh tế là công nghiệp và xây dựng; trong đó xây dựng chiếm 9,35%. Cần lưu ý về tên gọi xây dựng không phải là địa ốc, nhưng một phạm trù chính của xây dựng lại là địa ốc. Không nói quá khi khẳng định tín dụng trong nền kinh tế vẫn đang chảy đều vào địa ốc. Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho biết tính đến ngày 31/01/2015, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt 316.578 tỷ đồng, tăng 20,7% so với thời điểm 31/12/2013 và tăng 4,8% so với thời điểm 31/12/2014.  Như vậy là một phần của tín dụng đang đặt vào dư nợ địa ốc rất lớn.

Tuy nhiên, việc cho vay địa ốc của các TCTD năm 2015 không phải là cho vay với bất kì dự án địa ốc nào như trước đây. Phần lớn, vừa tập trung vào tài trợ tín dụng lãi suất ưu đãi cho các dự án đã, đang, sẽ chào bán sản phẩm thực, nhà ở thực trong năm nay. Đối tượng và đích nhắm của các TCTD  theo đó là cả chủ đầu tư lẫn người vay mua - không chỉ tài trợ một chiều cho phía tạo nguồn cung như giai đoạn trước 2007 - 2008

Một số NHTM, NH quốc doanh hiện đã linh động kết nối những chương trình tài trợ cho vay trọng điểm tại các dự án với lãi suất đặc biệt hấp dẫn, hứa hẹn sẽ tiếp tục tăng trưởng dư nợ địa ốc vào thời gian tới với chính sách “ăn chắc, mặc bền”, hạn chế được rủi ro trước hết cho các TCTD vì có tài sản thế chấp đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai có giá trị. Điển hình như Vietinbank với chương trình cho vay 70% giá trị dự án, hạn mức 10 năm với các dự án nhà phố, biệt thự của Cityland và hàng loạt các dự án thuộc phân khúc cao cấp. HDbank cho vay lãi suất ưu đãi chỉ trên 2% với dự án Sun Square. Trước đó, là cho vay lãi suất 0% với các dự án Ehome của Nam Long, Celadon City… Nhiều NH như Vietcombank hay ACB còn có chương trình cho vay lên tới 100% giá trị theo hợp đồng mua bán cùng chủ đầu tư. Techcombank thì hợp tác với cả tín dụng và bảo lãnh với chủ đầu tư dự án khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền (Quận 2, TP HCM)...

Chọn... “đèn”

Tại thời điểm hiện nay, một nguồn tin của DĐDN cho biết gói tín dụng theo chỉ đạo BIDV làm đầu mối theo văn bản 1668 NHNN đã được trình trên bàn Chính phủ. “Nếu Chính phủ thông qua và không có điều chỉnh gì về định mức, có khả năng gói tín dụng sẽ ở mức 30.000 tỷ đồng. Tuy không được là 50.000 tỷ đồng và càng không đạt kì vọng 100.000 tỷ đồng như thị trường đang mong đợi, nhưng dự kiến 30.000 tỷ đồng không lặp lại gói hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội, mà đích nhắm cũng vẫn là hướng đến người mua nhà, cầu thị trường địa ốc sẽ có “đòn bẩy” tích cực để tăng nhanh đáng kể”, nguồn tin cho biết.

Riêng về gói tín dụng cho nhà ở xã hội, người vay thuê mua thu nhập thấp với trọng điểm là gói vay 30.000 tỷ đồng, cũng theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 25/02/2015 các ngân hàng đã cam kết cho vay là 10.796 tỷ đồng (khoảng 36%), tổng dư nợ là 6.187 tỷ đồng (khoảng 20%). Với tốc độ này thì việc lập “thành tích” cho vay và giải ngân tới 80% gói cho vay còn lại chỉ trong chưa tới 12 tháng, trước 1/6/2016, sẽ là thách thức của cả Bộ Xây dựng và NHNN - hai cơ quan chủ trì và liên kết thực hiện đối với gói cho vay. Tất nhiên, trừ khi trong quá trình “rà soát, đánh giá tình hình thực hiện chính sách nhà ở xã hội, đề xuất các giải pháp tổng thể để triển khai có hiệu quả; chỉ đạo rà soát việc thành lập, thực hiện chức năng nhiệm vụ của các ban quản lý dự án, công trình xây dựng” theo yêu cầu của Chính phủ, Bộ Xây dựng có giải pháp đột phá mới và giải pháp đó, được sự đồng thuận của NHNN cũng như các tổ chức tín dụng – những nhà băng trực tiếp thực thi việc thẩm định, cho vay gói ưu đãi, thì mới có “phép lạ” vượt tốc độ giải ngân chậm chạp, xảy ra.

Cần lưu ý là đến cuối năm 2014, gần như 100% các nhà băng đã có nợ xấu ở mức đẹp dưới 3%, nhưng thực chất các TCTD vẫn còn phải chịu trách nhiệm chính với các khoản nợ xấu này nếu họ vẫn giữ hoặc đã bán nợ cho VAMC, mà VAMC chưa có giải pháp tái cơ cấu lại các khoản nợ này hiệu quả. Những khoản nợ xấu tuy đã sạch dần trong bảng cân đối tài sản của các TCTD thực tế vẫn gắn trên đầu các TCTD như một cái “đèn đỏ”, buộc họ tự cảnh báo mình nếu mở rộng cho vay tràn lan, cho dù sức hấp dẫn của “đèn xanh” cho vay địa ốc đã liên tục “nhấp nháy” là vô cùng khó cưỡng.

Theo Lê Mỹ

DDDN