Lượng hàng tồn kho lớn của các doanh nghiệp bất động sản

Theo thống kê, tính đến hết tháng 6/2022, 45 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết ghi nhận lượng hàng tồn kho khoảng 275.373 tỷ đồng, tăng gần 14% so với thời điểm đầu năm nay. Nguyên nhân có thể kể đến như dịch Covid-19 làm chậm tiến độ các dự án, việc vướng mắc các thủ tục pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư, …

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2022, CTCP Tập đoàn Đầu tư và Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL) đã ghi nhận 12.5506 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 14% so với năm 2021 và chiếm 52,4% tổng tài sản của công ty.

Trong đó gần 117.967 tỷ đồng tồn kho là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, bao gồm chi phí phát triển tại các dự án NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City,… Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Tại CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) con số hàng tồn kho lên đến 41.977 tỷ đồng, tăng 46,5% so với cuối năm 2021. Hàng tồn kho của Vinhomes tập trung tại các dự án Vinhomes Grand Park, Smart City, Ocean Park, Dream City, Khu đô thị Đại An,… chủ yếu là các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án. Tài sản và các khoản phải thu ngắn hạn của Vinhomes cũng có mức tăng ấn tượng lên đến 37% (từ 230.516 tỷ đồng lên 319.105 tỷ đồng). Do vậy, mức tồn kho lớn nhưng cũng chỉ chiếm tổng 13% tổng tài sản của công ty.

Tính đến cuối quý II, CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) ghi nhận 15.026 tỷ đồng hàng tồn kho. Tuy con số này chỉ tăng nhẹ so với năm 2021 nhưng vẫn chiếm tới 64,5% tổng tài sản của công ty. Hàng tồn kho của Nam Long chủ yếu ở Dự án Izumi (7.328 tỷ đồng), Waterpoint (3.865+1.406 tỷ đồng), Paragon Đại Phước (1.406 tỷ đồng), Cần Thơ (406 tỷ đồng), Hoàng Nam (356 tỷ đồng), …

Với CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) phần lớn hàng tồn kho cũng đến từ giá trị quỹ đất, chi phí xây dựng, vay vốn của các dự án đang triển khai như Dự án The EverRich 2 (3.603 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.304 tỷ đồng), Tropical Bến Thành Long Hải(1.990 tỷ đồng), Phước Hải (1.418 tỷ đồng), Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (1.219 tỷ đồng),… Phần tồn kho bất động sản này tăng nhẹ so với năm 2021, nhiều dự án vẫn chưa được tiếp tục triển khai khiến tỷ lệ hàng tồn kho chiếm đến 55,7% trên tổng tài sản của công ty.

Bức tranh tài chính của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) cũng được phản ánh rõ hơn qua lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này. Tính đến 30/6, hàng tồn kho của Đất Xanh là 12.622 tỷ đồng, tăng 12,3%, chiếm đến 41,5% tổng giá trị tài sản.

Các dự án xây dựng hoàn thành để bán của Đất Xanh thuộc Dự án Gem Sky World, St. Moritz,… đã giảm khoảng 210 tỷ đồng so với cuối năm 2021. Trong khi đó, bất động sản dở dang là 10.178 tỷ đồng bao gồm các Dự án Gem Sky World, Gem Riverside, Home Park City, … Nhiều dự án so với thời điểm cuối năm 2021 không có biến động lớn về tiến độ thi công.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) có lợi nhuận tăng trưởng so với cùng kỳ nhưng hàng tồn kho cũng tăng 55,6% (từ 7.732 tỷ đồng lên 12.113 tỷ đồng). Và so với tổng tài sản là 19.366 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này chiếm đến 62,5%. Đa phần đều là các dự án vẫn còn đang được xây dựng dở dang như Khang Phúc - Khu dân cư Tân tạo (4.653 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.174 tỷ đồng), Khang Phúc - Khu Dân cư Bình Hưng 11A (517 tỷ đồng), An Dương Vương (437 tỷ đồng), …

Tại CTCP Quốc Cường - Gia Lai (mã chứng khoán: QCG), tính đến hết quý II, tổng tài sản của Quốc Cường chỉ ở mức 9.914 tỷ đồng. Trong đó tồn kho lên đến 6.852 tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án còn đang triển khai dở dang như Khu dân cư Phước Kiến, Lavida,… Công ty cũng có 464 tỷ đồng tồn kho hàng hoá bất động sản bao gồm các Dự án Chung cư Quốc Cường Gia Lai II - Lô A, Dự án De Capella, Chung cư Giai Việt,… Trong đó có nhiều dự án quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng Liên doanh Việt Nga - Đà Nẵng.

Còn tại CTCP Đầu tư và Phát triển Xây Dựng (mã chứng khoán: DIG) hàng tồn kho đã tăng gần 40% (tăng 1.525 tỷ đồng) so với năm 2021, chiếm 33,5% tổng tài sản. Phần lớn hàng tồn kho của DIC Corp nằm ở các dự án đang xây dựng như Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (1.897 tỷ đồng), Khu du lịch đô thị sinh thái Đại Phước (1.312 tỷ đồng), tăng hơn 1.200 tỷ đồng so với năm 2021, Khu dân cư Phường 4 Hậu Giang (520 tỷ đồng), Khu phức hợp Cap Saint Jacques (306 tỷ đồng) …

Liệu khối hàng tồn kho nghìn tỷ này có đáng lo?

Đối với doanh nghiệp bất động sản, chỉ tiêu hàng tồn kho được ghi nhận ở 2 khoản mục, đó là tồn kho thành phẩm và tồn kho bất động sản dở dang.

Tồn kho thành phẩm hay hàng hoá là những sản phẩm đã hoàn thiện như nhà ở, căn hộ đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch. Loại hàng tồn kho này thể hiện doanh nghiệp đã hoàn thành dự án nhưng không bán được, điều này làm giảm tính thanh khoản và có thể trở thành nợ dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không được chuyển đổi thành tiền.

Còn tồn kho bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai và hoàn thiện. Chính vì vậy, đối với khoản mục hàng tồn kho này, cần xem xét về thời gian tồn đọng của dự án và những nền tảng tăng trưởng tốt của dự án trong tương lai.

Theo Báo cáo Chuyên đề về Trái phiếu doanh nghiệp được FiinGroup công bố gần đây, tính chung 6 tháng đầu năm nay doanh thu thuần giảm 49% và Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 72%. Vòng quay hàng tồn kho hiện cũng đã tăng lên ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày. Nghĩa là với tốc độ bán hàng và thanh khoản như hiện nay, thị trường phải cần đến 4 năm mới có thể hấp thụ hết. FiinGroup cũng nhận định “Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay”.

Tồn kho của doanh nghiệp bất động sản thường liên quan trực tiếp đến chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, các chi phí xây dựng và phát triển dự án, tư vấn xây dựng, nguyên vật liệu và hàng hóa khác. Trải qua 2 năm đại dịch, nhiều dự án của các doanh nghiệp bất động sản phải tạm dừng triển khai hoặc thay đổi phương án đầu tư. Không chỉ vậy, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng tăng cao khiến doanh nghiệp thiếu vốn, ảnh hưởng trực tiếp đến các công trình đang xây dựng và công tác bán hàng.

Thêm vào đó, sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án và kiểm soát tín dụng khiến cho việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế làm việc triển khai và mở bán các dự án trở nên chậm trễ. Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đã đẩy mạnh M&A nhiều dự án khiến tổng giá trị hàng tồn kho tăng cao.

Tuy nhiên, theo FiinGroup, tỷ lệ đòn bẩy nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định. Vì vậy đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản vẫn tương đối ổn định nhưng năng lực tín dụng lại đang trên đà suy yếu do suy giảm doanh số, sự chậm trễ trong triển khai dự án cùng lượng tồn kho lớn.

Nguyễn Liên