Hà Nội: Áp lực gia tăng từ dự án Lotte Center

 

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, trong quý 3/2014, một tòa nhà hạng A (Lotte Center- với quy mô lớn thứ hai trong thị trường hạng A) và một tòa nhà hạng B (Hồ Gươm Plaza) gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt 1.113.000 m2, tăng 53% so với quý trước. 

Giá chào thuê trung bình văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm giảm gần 1% so với quý trước, đạt 35USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá chào thuê trung bình văn phòng hạng A khu vực ngoài trung tâm tăng từ mức 24,3USD/m2/tháng lên đến 26,7 USD/m2/tháng, tăng 9,9% so với quý 2 2014. Nguyên nhân của đợt tăng này chủ yếu do giá chào thuê văn phòng dự án Lotte Center tương đối cao so với mặt bằng thị trường.

Tại phân khúc văn phòng hạng B, việc gia tăng nguồn cung đã đẩy giá 

chào thuê trung bình giảm 1,7% xuống còn 18,6USD/m2/tháng. 

Tỷ lệ thuê mới văn phòng quý này đều giảm trên tất cả các phân khúc. Tại phân khúc văn phòng hạng A, tỷ lệ thuê mới giảm 7,8% do có nguồn cung mới trong quý này. Tại phân khúc văn phòng hạng B, tỉ lệ thuê mới cũng giảm gần 1% so với quý trước. 

Theo Cushman & Wakefield, hiện tại, một số dự án văn phòng vẫn còn đang trong giai đoạn hoàn thiện mặt bằng với tiến độ chậm và chưa đưa ra thời giandự định khai trương. Tình trạng thừa cung trên thị trường và tính cạnh tranh ngày một khốc liệt là lí do chính cho việc trì hoãn này. 

Trong hai năm tới, dự kiến 725,000 mét vuông văn phòng thuộc tất cả các phân khúc sẽ được hoàn thiện, đưa đến cho khách thuê nhiều cơ hội lựa chọn và giá thuê hợp lí hơn. Thêm vào đó, các dự án văn phòng sẽ có xu hướng đưa ra khung thời gian cho thuê linh động hơn nhằm thu hút khách thuê và cải thiện tỷ lệ lấp đầy. 

TPHCM: Không có cao ốc văn phòng mới gia nhập

Cushman & Wakefield cho biết, không có cao ốc văn phòng mới nào gia nhập thị trường trong quý 3/2014. Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng hạng B tăng nhẹ (khoảng 400 m2) so với quý trước do có một cao ốc tại khu vực trung tâm thành phố mở rộng diện tích cho thuê văn phòng.

Hiện thành phố có 9 tòa nhà văn phòng hạng A và 48 tòa nhà văn phòng Hạng B, cung cấp lần lượt 157.000 m2 và 664.370 m2 diện tích văn phòng ra thị trường. Hơn 70% nguồn cung văn phòng hạng A và B tập trung tại khu vực trung tâm thành phố, bao gồm 100% nguồn cung Hạng A và 65% nguồn cung Hạng B tọa lạc tại khu vực này. 

Do nguồn cung mới hạn chế, nên tỷ lệ lấp đầy ở cả hai hạng đều tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước, với tỷ lệ lấp đầy hạng A trong quý này tăng 6 điểm phần trăm, đạt mức 92% trong khi tỷ lệ lấp đầy hạng B tăng 4 điểm phần trăm, duy trì ở mức 93%. Tỷ lệ lấp đầy ở cả hai hạng đều tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước. 

Giá chào thuê trung bình ở cả hai hạng duy trì ổn định so với quý trước nhưng tăng nhẹ vào khoảng 2% đối với Hạng A và 1% đối với Hạng B so với cùng kỳ năm ngoái, cụ thể là 994,400VNĐ/m2/tháng, tương đương với 46,7 USD/m2/tháng đối với Hạng A và 571,880VNĐ/m2/tháng, (tương đương 26.9USD/m2/tháng) đối với hạng B.

Hấp thụ thị trường của cả hai hạng trong quý này đạt hơn 7.500 m2 (giảm 59% so với cùng kỳ năm ngoái), trong đó, hạng A đạt 1,500 m2 (giảm 66% so với cùng kỳ năm ngoái), chiếm 20% tổng diện tích hấp thụ trong quý này, và hạng B đạt 6,000 m2 (giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái).

C&W tin rằng trong sáu tháng cuối năm sẽ có một vài giao dịch nổi bật trên thị trường. Le Meridien là một trong những dự án được kỳ vọng sẽ gia nhập thị trường vào cuối năm nay, nhưng hiện đã có một vài giao dịch thuê. Vietcombank Tower dự kiến hoàn thành trong Q1 2015 sẽ ảnh hưởng đền tỷ lệ thuê của phân khúc văn phòng hạng A. 

Giá chào thuê được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định cho đến cuối năm. Lần đầu tiên kể từ 3 năm qua, một lượng cung mới đáng kể bao gồm các tòa nhà chất lương tốt sẽ được đưa vào vận hành đầu năm 2015, dự kiến sẽ gây sức ép lên tỷ lệ thuê của các tòa nhà hiện hữu đã được xây dựng lâu đời hơn. 

Ảnh hưởng của Hiệp định Tự do Thương mại hiện vẫn chưa thấy rõ nhưng chúng tôi hy vọng rằng những khách thuê mới sẽ xuất hiện trên thị trường trong thời gian tới đây. 

Phương Dung