Sáng nay (23/4), Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Thị trường bất động sản năm 2014: Cơ hội từ chính sách.

Đánh giá về mức giá bất động sản hiện tại đã phù hợp với thu nhập của người dân hay chưa, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group thừa nhận: "Quả thực đây là vấn đề lớn và rộng. Có khá nhiều khái niệm liên quan tới giá. Ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá thị trường đối với bất động sản thương mại thì có những khái niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành".

Chỉ ở mức trung bình thế giới

Theo ông Hưng, nhiều báo cáo phân tích cho rằng giá thị trường bất động sản quá cao so với thu nhập. Tuy nhiên ông cho rằng, giá thành bất động sản của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kong, thậm chí là Myanma.

“Cứ cho rằng người lao động có thể tiết kiệm được 30% thu nhập để mua nhà ở thì sau 75 năm làm việc mới dám nghĩ tới mua nhà ở cho mình. Như vậy, hầu hết người lao động có tuổi thọ rất cao mới dám nghĩ tới nhà ở vào lúc "nhắm mắt xuôi tay". Giá nhà đất cao nhất ở Việt Nam đang "vi vu" trên đỉnh của thế giới, nhưng thu nhập trung bình của lao động Việt Nam vẫn ở nhóm rất thấp trên thế giới”, GS- TSKH Đặng Hùng Võ.

Ông Hững lý giải, giá bất động sản Việt Nam thấy cao là do tính trong sự so sánh với mức thu nhập của người dân. Việt Nam hiện mới vượt qua ngưỡng nghèo và đang ở cận dưới các nước thu nhập trung bình. So với thế giới, mức giá thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình của thế giới.

Nhưng có đặc điểm khác biệt đó là sự chênh lệch vị trí rất lớn do hạ tầng cơ sở giao thông chưa tốt ở các khu vực nội, ngoại thành, khu vực được đầu tư về hạ tầng và chưa được đầu tư. Điều này khiến cho các dự án ở vị trí khác nhau có sự chênh lệch về giá rất lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thụy Nhân - Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh cũng cho rằng, việc một số chuyên gia so sánh giá địa ốc của các nước so với thu nhập bình quân đầu người của nước đó, và theo đó nói giá của bất động sản Việt Nam quá cao.

Theo ông Nhân, cách so sánh như vậy là khập khiễng, chưa phù hợp hoàn cảnh Việt Nam bởi giá bất động sản phụ thuộc nguyên vật liệu sản xuất xây dựng. Ở Việt Nam thì giá nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt cho phân khúc trung bình thấp không thể cao hơn so với các nước. Do đó giá thành xây dựng cũng không quá cao. Hơn nữa, tại Việt Nam, mức thu nhập trung bình hai đầu đất nước khác nhau quá lớn nên không thể có một mức giá chung cho hai đầu đối tượng với thu nhập cách biệt.

"Ví dụ như với phân khúc nhóm nhà ở xã hội của Việt Nam, thu nhập bình quân tiết kiệm khoảng 5-10 triệu/ tháng/người, giá nhà của nhóm đối tượng này hiện tại 500-600 triệu đồng(theo hoạch định chính sách giá) với thời hạn trả góp 10 -15 năm là hợp lý nếu so  với các nước. Như vậy mức giá này đang đi đúng chính sách và cũng đang được các doanh nghiệp quan tâm, bám sát giá theo hoạch định chính sách cũng như nhu cầu thị trường", ông Nhân nói thêm.

Có giảm tiếp hay không?

Nói về giá thị trường có giảm tiếp không, ông Hưng cho rằng chỉ đề cập về giá thị trường bất động sản nhà ở thương mại, được quyết định bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là giá thành. Trong bối cảnh thị trường đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu bắt tay với nhau để giảm giá bất động sản và về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn (5-7%), vì chi phí vật tư, nguyên vật liệu và nhân công không thể giảm được nhiều. Trong yếu tố giá thành, chi phí vốn là rất lớn.

Hiện nay, nhiều quy định khá thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm tức là huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ thông thường chỉ huy động được 20 – 30% tổng giá trị. Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư chỉ huy động được trước của khách hàng tối đa 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Thứ hai giá phụ thuộc vào cung – cầu thị trường. Về cầu, ông chia nhu cầu của người mua thành 3 nhóm: cầu tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành và khai thác). Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện nay sinh lời khá thấp. Hiệu quả khai thác hiện nay khoảng 3-4% đối với thị trường Hà Nội trong khi lãi suất tiết kiệm khoảng 6-7% và lãi suất cho vay khoảng 10-12%.

Ở các khu vực bất động sản trung tâm do có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.

Đáy là nơi hỗn loạn

Ông Nguyễn Thụy Nhân nói: "Tôi thấy có nhiều chuyên gia đề cập đến chuyện thị trường hiện nay đã về đáy. Thực ra, cách hiểu về đáy của mỗi người là khác nhau, dưới mỗi góc nhìn khác nhau. Theo tôi, đáy là nơi thị trường sẽ có sự hỗn loạn trong việc mua bán, không kiểm soát được. Thực tế hiện tại không như vậy mà thị trường đang trong chu trình xử lí, đang điều chỉnh theo nhu cầu".

Ông Nhân cho rằng, có vẻ giá của nhà sản xuất đang dần dần phù hợp với nhu cầu và mong muốn của khách hàng. Với các chính sách đi dần về mục tiêu hỗ trợ cho việc thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, thực hiện an sinh xã hội, các công ty phát triển bất động sản giờ đây cũng thông minh hơn, nhanh nhạy với thị trường hơn và đặc biệt quan tâm đến nhu cầu của thị trường, của khách hàng. Với xu hướng đó thì nguồn cung sẽ dần dần đi gần và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

"Tất nhiên, giá sản phẩm thay đổi khi thị trường ấm lên, đi theo hướng sẽ có những phân khúc tốt hơn nếu đúng với nhu cầu thị trường, nhưng cũng có những phân khúc sẽ phải giảm giá, điều chỉnh để phù hợp với người mua".

Phương Dung