Trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, tài sản được xem là nơi cất giữ những gì tốt đẹp như tiền mặt, nhà xưởng thiết bị và tất cả các công cụ tạo ra tiền, làm giàu. Trong khi đó nguồn vốn lại nơi tiết lộ doanh nghiệp đang dùng những nguồn lực nào tài trợ cho các hoạt động kinh doanh hiện tại và cho sự tăng trưởng trong tương lai. 

Xem xét nguồn vốn tại thời điểm cuối quý III/2022 của những doanh nghiệp bất động sản trên thị trường tiết lộ nhiều điểm khác biệt trong chiến lược sử dụng nguồn lực của họ.

Nếu xếp theo giá trị vốn hoá trên thị trường chứng khoán, 10 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất có thể kể tên bao gồm: Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM), Công ty cổ phần Vincom Retail (mã: VRE), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã: VPI), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG), Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG).

Tổng tài sản lớn, nợ lớn 

Tại thời điểm ngày 30/9/2022, Novaland và Vinhomes là 2 đơn vị có nợ phải trả lớn nhất với con số tuyệt đối đều trên 200.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp xếp thứ 3 về nợ phải trả là Becamex với 30.636 tỷ đồng. Các doanh nghiệp bất động sản khác có mức nợ phải trả từ 7.300 đến 15.300 tỷ đồng. 

Sở dĩ có sự cách biệt lớn này bởi Vinhomes và Novaland cũng là 2 đơn vị có quy mô tổng tài sản khủng nhất lên tới 341.601 tỷ đồng và 259.590 tỷ đồng thời điểm cuối quý III vừa qua. 

Hệ số nợ 10 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại ngày 30/9/2022 (Biểu đồ: Ninh An).

Tuy nhiên, khi đặt trong tương quan với tổng nguồn vốn, nợ phải trả của Novaland chiếm tới 83%, còn Vinhomes chỉ chiếm 59% tổng nguồn vốn. Những doanh nghiệp khác có tỷ lệ nợ phải trả so với tổng tài sản cao khác bao gồm Đầu tư Sài Gòn VRG (81%), Văn Phú (67%), Phát Đạt (60%), Becamex (60%).

Hệ số này phản ánh tài sản của công ty đang được tài trợ chủ yếu từ nguồn nào: vốn chủ sở hữu hay nợ phải trả. Con số càng lớn, mức độ phụ thuộc vào nguồn vốn từ bên ngoài của công ty càng cao.

Ngoài ra việc so sánh nợ phải trả so với vốn chủ sở hữu (D/E) cũng thể hiện rõ hơn điều này. Tại thời điểm ngày 30/9/2022, Novaland, Đầu tư Sài Gòn VRG là 2 đơn vị có tỷ lệ D/E cao nhất khi tương đương 4,81 và 4,22 lần. Điều này cho thấy cứ dùng 1 đồng vốn từ nội tại doanh nghiệp, 2 doanh nghiệp bất động sản này cần huy động từ bên ngoài thêm 4-5 lần vốn từ bên ngoài để tài trợ cho tài sản.

Nợ phải trả của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại ngày 30/9/2022 (Biểu đồ: Ninh An).

Các khoản nợ phải trả thường gặp nhất ở các doanh nghiệp như: phải trả nhà cung cấp khi mua hàng hóa, dịch vụ đầu vào; các khoản vay nợ ngân hàng ngắn hạn, dài hạn; các khoản lương, thưởng của người lao động…

Tuy nhiên hệ số nợ phải trả cao không có nghĩa công ty đang bất ổn bởi để được nhà đối tác, khách hàng cho nợ đồng nghĩa công ty phải có uy tín nhất định cũng như kế hoạch kinh doanh có triển vọng.

Tuy nhiên, điểm lưu ý là tỷ trọng cũng như việc tăng bất thường của các cấu thành của nợ phải trả. 

Phát Đạt đẩy mạnh nợ ngắn hạn, Khang Điền tăng mạnh nợ dài hạn

Trên bảng cân đối kế toán, nợ phải trả được chia theo kỳ hạn gồm nợ ngắn hạn và nợ dài hạn. Tại thời điểm ngày 30/9/2022, Vinhomes là đơn vị có nợ ngắn hạn lớn nhất với con số 178.928 tỷ đồng, tiếp theo là Novaland với 76.074 tỷ đồng. 

Nợ ngắn hạn của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại ngày 30/9/2022 (Biểu đồ: Ninh An).

Tuy nhiên Vinhomes chỉ có 22.542 tỷ đồng nợ dài hạn trong khi Novaland có tới 138.848 tỷ đồng, lớn nhất thị trường. Thậm chí tổng nợ dài hạn của 9 đơn vị khác trong danh sách khác cộng lại chỉ đạt hơn 75.000 tỷ đồng, bằng 54% con số của Novaland.

Theo nghiệp vụ kế toán, thời hạn càng dài, chi phí huy động vốn càng cao. Điều này có nghĩa doanh nghiệp có nợ dài hạn càng cao thì có chi phí lãi vay lớn hơn so với các đơn vị dùng nhiều vốn ngắn hạn.

Tại thời điểm 30/9/2022, những doanh nghiệp tăng mạnh nợ ngắn hạn bao gồm Phát Đạt (142%), Vinhomes (120%), Novaland (89%) so với cùng kỳ năm ngoái. Ở chiều ngược lại Văn Phú giảm 40%, DIC Corp giảm 38%.

Nguyên nhân là vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn và người mua trả trước ngắn hạn của Vinhomes gấp khoảng 4 lần và Novaland gấp gần 2 lần so với thời điểm năm ngoái. Ngoài ra Novaland tăng 132% phải trả ngắn hạn khác. Trong năm nay cả 2 ông lớn bất động sản trên đều mở bán những dự án lớn như Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Wonder Park, Novaworld Mũi Né, Novaworld Hồ Tràm, Khu đô thị Aqua City,...

Trong khi đó với Phát Đạt là do tăng gấp 9 lần chi phí phải trả ngắn hạn, gấp 5,4 lần phải trả ngắn hạn khác và vay nợ và thuê tài chính ngắn hạn. 

Tăng trưởng các khoản nợ của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất (Nguồn: BCTC các doanh nghiệp).

Những doanh nghiệp tăng mạnh nợ dài hạn bao gồm Khang Điền (230%), Văn Phú (95%), DIC Corp (54%). Tại thời điểm cuối quý III, vay và nợ thuê tài chính dài hạn của Khang Điền tăng gấp 3 lần còn Văn Phú gấp đôi cùng kỳ. Ngoài ra chi phí phải trả dài hạn của Văn Phú còn gấp 3,5 lần năm ngoái.

Ninh An