Bộ phận nghiên cứu và tư vấn toàn cầu của hãng dịch vụ bất động sản CBRE vừa công bố báo cáo chuyên đề với tên gọi "Phú Quốc - Hành trình đi tìm bản sắc riêng".

Theo CBRE, với vẻ đẹp hoang sơ và yên bình, Phú Quốc là một trong những điểm du lịch hấp dẫn nhất ở Việt Nam. Lượng khách du lịch đến Phú Quốc gia tăng liên tục trong những năm gần đây, trung bình tăng khoảng 24% trong 7 năm qua. Năm 2013 hòn đảo này đã thu hút 622.479 lượt khách du lịch, trong đó khách nội địa chiếm tới 80%.

Tuy nhiên, hòn đảo này dường như vẫn chưa phát triển đúng tầm. Tại Phú Quốc, số lượng khách sạn đạt chuẩn rất hạn chế và phần lớn là khách sạn quy mô nhỏ. Một mặt, đây được coi là "thiếu sót" mà Phú Quốc cần khắc phục nhưng mặt còn lại, việc thiếu các khách sạn quy mô lớn và hầu như chưa có dự án biệt thự nghỉ dưỡng nào cũng là cơ hội để các nhà đầu tư tham gia thị trường này.

Chưa tới 1.000 phòng đạt chuẩn quốc tế

Theo thống kê của CBRE, phần lớn các cơ sở lưu trú tại Phú Quốc là các nhà nghỉ và khách sạn nhỏ lẻ. Trong tổng số 100 cơ sở lưu trú với 2.900 phòng hiện hữu tại Phú Quốc, chỉ có 15 khách sạn với 952 phòng được CBRE coi là đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm bốn khách sạn 4 sao hạng sang (206 phòng), sáu khách sạn 4 sao tiêu chuẩn (580 phòng) và năm khách sạn 3 sao hạng sang (166 phòng).

Hiện tại chưa có khách sạn 5 sao nào ở Phú Quốc. Khách sạn MGallery La Veranda và Chen Sea Resort có chất lượng phòng ốc và dịch vụ tương đương 5 sao, tuy nhiên do có số lượng phòng thấp và các tiện ích dịch vụ do hai khu nghỉ dưỡng này cung cấp chưa đầy đủ theo tiêu chuẩn 5 sao quốc tế (như thiếu phòng chơi cho trẻ nhỏ, thiếu dịch vụ giữ trẻ khi có yêu cầu, v.v) nên CBRE chỉ đánh giá là 4 sao hạng sang.

Trung bình mỗi khách sạn cao cấp ở Phú Quốc chỉ có khoảng 47 phòng.

Các khách sạn hàng đầu Phú Quốc tập trung ở phía Tây của đảo, đồng thời cũng trải dài trên bãi biển chính của đảo, Bãi Trường. Phía Đông của đảo hiện tại không có khách sạn nào mặc dù tại khu vực này cũng có một vài bãi biển đẹp nhất của đảo Phú Quốc như Bãi Sao, Bãi Vòng và Bãi Khem.

Số phòng khách sạn cao cấp dành cho người nước ngoài ở Phú Quốc ít hơn nhiều so với các vùng ven biển khác như Đà Nẵng, Bình Thuận hoặc Nha Trang. Với 952 phòng khách sạn cao cấp, quy mô khách sạn ở Phú Quốc chỉ bằng một phần năm thị trường Đà Nẵng và Mũi Né, một phần ba thị trường Nha Trang dù chiều dài đường bờ biển gần bằng nhau. Số đơn vị điều hành quốc tế ở Phú Quốc vẫn còn hạn chế.

Ngoại trừ Tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế Accor đang quản lý khu nghỉ dưỡng Mgallery La Veranda và Mercure Resort & Spa, tập đoàn Centara (Thái Lan) đang quản lý Chen Sea Resort & Spa, tất cả các khách sạn khác tại Phú Quốc đều do chủ đầu tư tự quản lý.

Nguồn cung tương lai – Những tên tuổi lớn bắt đầu xuất hiện

Các đặc tính của thị trường khách sạn tại Phú Quốc sẽ cơ bản được thay đổi khi Vinpearl Phú Quốc Resort & Spa được đưa vào hoạt động vào cuối năm 2014. Một khách sạn năm sao khác là Salinda Premium Resort & Spa (120 phòng) đầu tư bởi tập đoàn Salinda, cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện và sẽ sớm được đưa vào hoạt động trong năm 2014.

Ngoài hai khu nghỉ dưỡng này, hàng loạt các dự án khác cũng vừa khởi công xây dựng trong những tháng gần đây như khách sạn 5 sao Crowne Plaza Phu Quoc được đầu tư bởi Tập đoàn BIM Group với 400 phòng khách sạn hạng sang; khách sạn 4 sao Novotel Phu Quoc Resort nằm trong khu phức hợp Sonasea Villas & Resort (80ha) đầu tư bởi Tập đoàn CEO với 406 phòng khách sạn hạng sang và 40 bungalow; khu phức hợp Sunset Sanato Premium (24ha) đầu tư bởi Công ty Chín Chín Núi. Tất cả những dự án nêu trên đều nằm tại khu vực Bãi Trường và dự kiến hoàn thành trong năm 2015-2016.

Việc xuất hiện Crowne Plaza, một thương hiệu nổi tiếng của tập đoàn điều hành khách sạn InterContinental Hotel Group (IHG) và Novotel, thương hiệu của tập đoàn điều hành khách sạn Accor Group sẽ khiến thị trường Phú Quốc có thêm những sản phẩm với dịch vụ và chất lượng đạt tiêu chuẩn quốc tế

Kết quả kinh doanh: Dẫn đầu tại thị trường Việt Nam

So với các thành phố du lịch lớn như Phan Thiết, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng và thậm chí so với hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, thị trường khách sạn cao cấp tại Phú Quốc có kết quả hoạt động tốt nhất.

Doanh thu trên phòng trung bình của hai khách sạn cao cấp nhất tại Phú Quốc trong năm 2013 là 124 USD, trong khi “thủ đô resort” Mũi Né chỉ đạt mức 115.80 USD, TP.HCM đạt 123.20 USD và thủ đô Hà Nội đạt mức 102.27 USD.

Công suất phòng trung bình các khách sạn cao cấp tại Phú Quốc được giữ ổn định trong ba năm qua là khoảng 75%. Các khách sạn có quy mô nhỏ (từ 17 tới 43 phòng) thường đạt công suất phòng từ 80% trở lên.

Các khu nghỉ dưỡng được xây dựng theo phong cách bungalow có xu hướng đạt được công suất phòng cao hơn so với các khách sạn dạng khối cao tầng, cho thấy sự ưa thích của khách du lịch với loại hình này tại Phú Quốc. Khối khách sạn 4 sao và 3 sao hạng sang đạt công suất phòng trung bình khoảng 80%, trong khi khối khách sạn 4 sao tiêu chuẩn chỉ đạt 60%.

Về giá phòng đạt được, khối khách sạn 4 sao hạng sang tại Phú Quốc đạt trung bình 180-200 USD một đêm. Trong khi đó khách sạn 4 sao tiêu chuẩn với khách hàng mục tiêu là khách nội địa chỉ đạt giá phòng khoảng 50-100 USD, thấp hơn so với mức trung bình của khối khách sạn 3 sao hạng sang. Mức giá phòng dự kiến sẽ giảm trong thời gian tới khi giá điện trên đảo giảm 50-60% nhờ việc kết nối với lưới điện quốc gia.

Cần bao nhiêu tiền để xây một khách sạn 5 sao?

Chi phí xây dựng một khách sạn 5 sao thấp tầng trong đất liền dao động từ 1.000 - 1.500 USD/m2 phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi của nhà thầu và nhà tư vấn. Đối với các dự án tại Phú Quốc, do phải tính thêm chi phí vận chuyển một vài loại nguyên vật liệu xây dựng từ đất liền ra đảo, chi phí xây dựng có thể tăng thêm 20-30%.

Giá đất ở Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí và diện tích khu đất, chiều dài bờ biển và yếu tố pháp lý. Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng được săn lùng nhiều nhất với mức giá cao nhất. Ngay cả đối với đất ven biển, giá đất tại một số khu vực biển cao hơn nhiều so với các bãi khác.

Ví dụ, giá đất ở Hàm Ninh thấp do biển khu vực này bị lún và nhiều bùn trong khi đó các khu đất dọc Bãi Trường trong thị trấn Dương Đông có thể có giá cao gấp 20 lần. Vị trí gần sân bay cũng là một yếu tố làm tăng giá đất.

Một khu đất ven biển rộng 3 ha trong thị trấn Dương Đông; mất khoảng 15 phút đi đến Sân bay quốc tế Phú Quốc; đã có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng có thể có giá chào bán lên tới 500 USD/m2. Một khu đất khác với vị trí tương tự, đã có giấy phép đầu tư, nhưng diện tích lớn gấp 4 lần khu đất nêu trên có giá chào 200 USD/m2. Còn nếu giấy phép đầu tư chưa được phê duyệt, giá chào bán có thể giảm chỉ còn khoảng 50 USD/m2. Nhìn chung, giá chào bán các khu đất ven biển có thể lên đến 100 – 200 USD/m2 đối với các khu đất dự án khu vực Dương Đông. Các khu đất xa hơn sẽ có giá chào bán thấp hơn.

Về chi phí vận hanh, việc vận hành một dự án trên đảo như Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi phí điện nước cao hơn. Chi phí điện chiếm tới 12-15% doanh thu của một khu nghỉ dưỡng trong khi thông thường nó chỉ chiếm khoảng 6-8% cho một khách sạn tương đương ở đất liền. Cho dù phải trả một chi phí cao như thế, nguồn cung cấp điện tại Phú Quốc cũng không đủ dùng và đó là một trong những nhân tố chính ảnh hưởng đến sự phát triển của Phú Quốc.

Chi phí thực phẩm và nước uống (F&B) cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất liền ra đảo cao. Chi phí F&B của một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc có thể chiếm từ 30-35% tổng doanh thu trong khi thông thường chi phí này chỉ chiếm 20-25% cho một khách sạn tương tự ở đất liền.

Sự thiếu hụt nguồn lao động có chất lượng, đặc biệt là nguồn lao động có thể giao tiếp tốt bằng tiếng Anh, là một vấn đề lớn đối với ngành du lịch ở Phú Quốc. Hiện nay có một sự canh tranh giữa các khách sạn cao cấp đối với nguồn lao động ở đây làm cho chi phí lao động trên hòn đảo này ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam.

 

Phương Dung