Ngày đầu Tết Nguyên đán Kỷ Hợi 2019, chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh đã có cuộc trò chuyện thú vị, thiết thực, sát sườn với PV Dân trí về tình hình thị trường bất động sản Việt Nam.

Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh

Ảo tưởng làm giàu từ bất động sản

- Ông có thể phác hoạ tổng thể về bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong năm 2018.

Chuyên gia Phan Công Chánh: Năm 2018 thị trường bất động sản có 4 điểm nhấn đáng chú ý như sau:

- Nhiều vụ cháy chung cư: từ Nam chí Bắc rải rác vào quý I và quý II đã làm phân khúc này bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Số liệu ước tính vụ cháy một chung cư ở quận 8, TPHCM vào cuối quý I/2018 đã làm cho giá phân khúc chung cư bị sụt giảm khoảng 5% toàn thị trường.

- Cơn sốt đất nền cục bộ: vào tháng 4/2018 kéo dài đến hết tháng 10/2018 ở 3 khu vực có thông tin trở thành đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt (đặc khu): Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) và Phú Quốc (Kiên Giang) đã đẩy giá cả bất động sản ở tất cả các phân khúc lên một mức mới, tăng từ 10-20%, cá biệt có những nơi tăng 60-70% hoặc hơn 100% chỉ trong một thời gian ngắn. Điều này gây ảnh hưởng rất nặng nề đến thị trường bất động sản: người có nhu cầu thực ngày càng khó có nhà, các nhà phát triển dự án ngày càng khó có quỹ đất với giá cả hợp lý để phát triển dự án, cả xã hội đều dồn sự quan tâm vào đầu tư bất động sản dẫn đến sự ảo tưởng làm giàu từ bất động sản và lãng phí nguồn lực xã hội.

- Lệch pha cung cầu trong phân khúc căn hộ: với số liệu được công bố từ Hiệp hội BĐS TPHCM gần đây cho thấy tỉ lệ căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân năm 2018 theo thứ tự xấp xỉ: 30%, 50% và 20%.

Ở các quốc gia phát triển, tỉ lệ của 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân thường theo hình chóp nhọn với tỉ lệ: 20%, 30% và 50%.

Để so sánh chúng ta có thể dùng hình ảnh “cái chum” để minh hoạ cho thực trạng đang có và “cái chóp kim tự tháp” để minh hoạ cho cơ cấu sản phẩm lý tưởng trong một thị trường bền vững.

- Xu hướng dịch chuyển về các tỉnh của doanh nghiệp địa ốc: tình trạng khan hiếm quỹ đất, thắt chặt chính sách phát triển nguồn cung bất động sản tại TPHCM trong quý III và quý IV/2018 đã làm xuất hiện hiện tượng các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án rời khỏi TPHCM để tìm kiếm cơ hội ở các vùng đất lân cận như Đà Lạt, Phan Thiết, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu... để tìm kiếm cơ hội mới, vùng đất mới, sản phẩm mới cho doanh nghiệp.

Bỏ phố về... vùng ven!

Từ bức tranh đó, ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản trong năm 2019?

Dự đoán thị trường bao giờ cũng là bài toán bất khả thi. Năm 2019 trong góc nhìn của tôi có thể sẽ có các kịch bản sau:

Thị trường sẽ dao động đi ngang trong quý I và quý II cho đến khi có các chính sách mới từ cơ quản quản lý nhà nước sẽ giúp cho thị trường hồi phục dần vào quý III và quý IV.

Phân khúc thị trường, xu hướng đầu tư như thế nào là hợp lý cho chủ đầu tư, người mua bất động sản?

Với các nhà đầu tư cá nhân, đất nền, nhà phố, căn hộ vừa túi tiền bao giờ cũng là 3 phân khúc nằm trong danh mục “phải có”. 2019 nhà vườn vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng và nhà xưởng có thể là 3 phân khúc thu hút sự chú ý của nhóm này.

Với doanh nghiệp bất động sản, “vạn bất đắc dĩ” mà các doanh nghiệp này phải đi xa hơn để tìm kiếm cơ hội. Điều này diễn ra ngày càng rõ nét.

Các địa phương có dân số đông, quỹ đất dồi dào, chính sách tốt sẽ là điểm đến mới của các doanh nghiệp bất động sản TPHCM.

Về lâu dài, để một doanh nghiệp bất động sản phát triển bền vững, các chủ doanh nghiệp phải luôn chủ động tìm kiếm những vùng đất mới, những phân khúc mới, những cơ hội mới.

Các địa phương có dân số đông, quỹ đất dồi dào, chính sách tốt sẽ là điểm đến mới của các doanh nghiệp bất động sản TPHCM (Ảnh: Đại Việt)

Năm qua, luật mở, nhiều nhà đầu tư nước ngoài, người nước ngoài vào VN đầu tư BDS. Tuy nhiên, con số này còn khá khiêm tốn? Theo ông, làm sao để thu hút nguồn lực này?

Theo góc nhìn cá nhân tôi, chính sách, cơ chế và điều kiện để nhà đầu tư đem vốn vào ra chính là chìa khoá cho việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến với thị trường bất động sản Việt Nam.

Một thực tế cần nhìn nhận là hầu hết dòng vốn FDI vào Việt Nam đều đến từ các nước trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Trong khi đó, các nhà đầu tư đến từ châu Âu, Mỹ khá dè dặt với thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông đánh giá hiệu quả quá trình M&A trong BĐS như thế nào và liệu nó có tiếp diễn vào 2019 không?

Trong 6 tháng đầu năm nay, tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam đạt 3,35 tỷ USD, tăng 39% cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành bất động sản chiếm tỷ trọng 66,75%.

Tôi cho rằng M&A chính là công cụ nhanh chóng nhất, hiệu quả nhất để các nhà phát triển dự án đưa sản phẩm ra thị trường, nên đây chắc chắn vẫn sẽ là xu hướng cho những năm kế tiếp.

Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện đầu năm 2019 này.

Công Quang (thực hiện)