Phát biểu tại hội thảo "Các giải pháp giải quyết xung đột trong thị trường BĐS" diễn ra sáng nay (19/11), Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, Việt Nam là một nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường đã tạo nên sức hấp dẫn đáng kể cho thị trường BĐS; hơn nữa đầu tư vào thị trường BĐS là nơi sinh lợi rất cao nên tạo sức nóng và sốt giá gắn với đầu cơ và tích trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Trong khi đó, thị trường mới hình thành còn thiếu chuyên nghiệp, thiếu vốn và tập quán về nhà ở chưa thay đổi, nhất là chưa quen với nhà chung cư.

6 nghịch lý

GS Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra 6 nghịch lý của thị trường BĐS Việt Nam.

Thứ nhất, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động.

Thứ hai, thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao.

Thứ ba, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Thứ tư, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường.

Thứ năm, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Thứ sáu, gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.

Tranh chấp chủ yếu liên quan tới sổ đỏ

Về các tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS ở Việt Nam,GS Đặng Hùng Võ cho rằng chủ yếu có liên quan tới “sổ đỏ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường; tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “sổ đỏ” đối với nhà thuộc dự án; tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên;

Một số dự án xảy ra nhiều tranh chấp trong thời gian gần đây như: Tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential, Hà Đông; cách tính diện tích căn hộ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội); hay Phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung-riêng của Tập đoàn Bitexco tại chung cư cao cấp The Mannor; phí dịch vụ tại Keangnam…

Ngoài ra, còn có các tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ; tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài; tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, bên nhận góp vốn và bên góp vốn đối với các dự án đầu tư .

Các tranh chấp có thể hình thành trong tương lai có thể phát sinh bao gồm tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp; tranh chấp giữa các bên liên quan trong giải quyết kho BĐS tồn đọng có liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

Theo GS Ðặng Hùng Võ, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp do thị trường BÐS Việt Nam phát triển quá nóng trong thời gian qua, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng như hiện nay.

Trong khi đó, Luật chung cư, Pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ…, quy định chưa hợp lý (làm sổ đỏ thuộc chủ đầu tư, chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Ông cũng cho rằng, các cơ quan nhà nước ở cả Trung ương và địa phương còn thiếu chuyên nghiệp, các cơ quan thông tin báo chí có vào cuộc nhưng chưa thực trúng và chưa thực sự hiệu quả để ngăn chặn và xử lý kịp thời các tranh chấp ngy từ thời điểm phát sinh tranh chấp.

"Thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng); Sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan, tòa án chưa tham gia có hiệu quả. Giải quyết tranh chấp qua trọng tài chưa được các bên quan tâm mặc dù có nhiều ưu điểm như tiết kiệm chi phí, thời gian và chất lượng”, ông nói.

Phương Dung