Sau khi bị dư luật cùng hàng loạt các chuyên gia trong ngành và cơ quan pháp luật lên tiếng, Bộ Xây dựng mới đây đã ban hành Thông tư 03 sửa đổi, bổ sung cho Thông tư 16. Tại Thông tư này, Bộ Xây dựng đã chính thức quyết định bỏ quy định tính diện tích căn hộ theo tim tường vốn đã gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua.

Theo đó, Thông tư 03 quy định cụ thể, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Đáng lưu ý, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng cũng quy định rõ, các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở), thể hiện rõ các nội dung như: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ...

Các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nội dung chi tiết trong Bản hợp đồng mẫu đính kèm với Thông tư 03 thấy lại quy định chi tiết: "Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ; trong trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn...% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thủy chênh lệch vượt quá ...% thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đặc thực tế khi bàn giao căn hộ".

Như vậy, với quy định này, người mua nhà có thể rơi vào trường hợp nhà khi bàn giao có diện tích không trùng khớp với hợp đồng ký ban đầu. Đối với trường hợp diện tích lớn hơn so với hợp đồng, người mua cũng sẽ phải thanh toán thêm tiền so với dự kiến ban đầu.

Trong khi đó, về nội dung diện tích căn hộ, chỉ quy định rõ trong phần nghĩa vụ của bên bán "Thiết kế diện tích, mặt bằng căn hộ sẽ không bị thay đổi trừ trường hợp có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo thỏa thuận giữa bên mua và bên bán và được cơ quan nhà nước chấp thuận", hoàn toàn không được quy định trong phần cam kết của chủ đầu tư, cũng như hình thức "phạt" nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.

Bên mua cũng chỉ có quyền nhận căn hộ đúng với chất lượng cam kết chứ không có quyền lợi nhận bàn giao căn hộ đúng với diện tích đã đăng kí mua ban đầu.

Về trường hợp phần diện tích bàn giao lớn hơn hợp đồng ký, trước đó từng xảy ra trường hợp tranh chấp thực tế giữa cư dân với chủ đầu tư. Ngay trước Tết còn xảy ra tranh chấp tại dự án chung cư Âu Cơ Tower (quận Tân Phú) do giao nhà diện tích lớn hơn hợp đồng từ 2-5 m2 (giá bán khoảng 22 triệu đồng/m2) khiến nhiều gia đình phải chạy vạy để đóng thêm tiền phát sinh. Đại diện cư dân tại đây cho biết đang tập hợp khoảng 100 hộ dân để kiện chủ đầu tư đòi quyền lợi.

Ngoài ra, một nội dung khác của Hợp đồng mẫu này cũng gây ra một số luồng ý kiến trái chiều. Cụ thể, hợp đồng quy định bên mua phải cam kết: "a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ mua bán; b) Đã được bên bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, bên mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà bên mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó.". Nội dung này được quy định trong cam kết của người mua mà không phải là ngược lại, trong cam kết của người bán.

 

Phương Dung