Ngày 6/08/2014, tại Hà Nội, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt 
Nam (BIDV) và Ngân hàng SuMi Trust Nhật Bản (SuMi TRUST) đã tổ chức hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, xét cả về mặt quy mô giá trị và sức lan tỏa.

Tuy mới hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1990), thị trường BĐS Việt Nam đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ như: hệ thống pháp luật từng bước được hoàn thiện; hàng hóabngày càng đa dạng (nhất là phân khúc nhà ở); giá cả bất động sản và phương thức giao dịch bất động sản dần được thực hiện theo cơ chế thị trường;

Đáng lưu ý, thị trường bất động sản cũng đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài (theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến nay có đến 407 dự án giá trị đăng ký 49 tỷ USD, chiếm 21% tổng giá trị FDI đăng ký).

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam cũng còn nhiều tồn tại, trong đó các chuyên gia chỉ ra 6 bất cập chính.

Một là, thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng".

Hai là, đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Việc áp dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) trong việc định giá bất động sản, tập trung vào phân tíchdòng tiền từ BĐS, có thể phù hợp hơn. DCF được coi là một phương pháp định giá  đáng tin cậy ở những thị trường BĐS phát triển.

Ba là, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân. Điều này có thể xảy ra nếu một giao dịch đầu tư được thực hiện chỉ dựa trên kì vọng của nhà đầu tư chứ không phải trên những đánh giá có cơ sở.

Bốn là, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối. Năm là, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung-cầu.

Đồng thời, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu (2007-2009) cũng như các biện pháp thắt chặt tài khóa, tiền tệ của Chính phủ, góp phần khiến cho thị trường rơi vào tình trạng đóng băng với lượng tồn kho BĐS tăng.

Cho tới tận năm 2013, thị trường BĐS vẫn ở tình trạng nguồn cung dư thừa ở đa số các phân khúc và giá cả sụt giảm, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.

Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán).

Bảy là, tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng. Những người cho vay cần phải hoàn thiện những phương pháp đánh giá rủi ro chuẩn và sản phẩm tài chính BĐS để có thể quản lí được những rủi ro có liên quan tới BĐS & thị trường BĐS.

Trong quá trình phát triển thị trường BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế.

Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế tài chính khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm….v.v)  còn hạn chế.

Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%).

Phương Dung