Tờ New York Times mới đây có cho đăng một bài báo nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam. Theo bài báo, bất động sản Việt Nam đã thoát đáy khi các dấu hiệu kinh tế vĩ mô hồi phục và cam kết của chính phủ cải tổ hệ thống ngân hàng và nếu Việt Nam hoàn tất ký kết Hiệp định Đối tác thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP), nền kinh tế và thị trường bất động sản sẽ tăng tốc. Trên thực tế, hoạt động xây dựng và mua bán đã gia tăng trong thời gian ở nhiều phân khúc như chung cư bình dân, văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khách sạn, giá bất động sản cũng lần đầu tiên tăng sau nhiều năm.

Còn nhiều may rủi

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đúng là điều kiện kinh tế vĩ mô giữ được ổn định, những cơ hội cho Việt Nam tham gia TPP, việc tái cấu trúc khu vực ngân hàng và thị trường tiền tệ là những điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam sớm tăng trưởng trở lại. Đây cũng là điều kiện để phục hồi thị trường bất động sản và phát triển tốt hơn.

Tuy nhiên, việc tạo được một thị trường bất động sản Việt Nam ổn định, bền vững còn phụ thuộc rất nhiều vào việc phòng chống tham nhũng trong quản lý đất đai. Giá bất động sản trước đây quá cao vì phải chứa một phần giá trị bị tham nhũng. Vì vậy việc phục hồi và phát triển thị trường bất động sản còn phụ thuộc rất nhiều vào quyết tâm phòng chống tham nhũng của tất cả mọi người.

"Thị trường bất động sản nước ta hiện nay vẫn tạo thành hai phân khúc rất rõ rệt, một là phân khúc giá cao và giá trung bình, hai là phân khúc giá thấp. Phân khúc giá cao và trung bình đang rơi vào tình trạng ứ đọng, tồn kho, hầu như không có giao dịch. Phân khúc giá thấp thì ngược lại cung không đủ cầu. Vậy thì phân khúc giá thấp đang có xu hướng phát triển mạnh. Phân khúc giá cao và giá trung bình phải chờ một thời gian nhất định mới có thể phục hồi", ông Võ nhận định.

Nhận định về thị trường, TS. Nguyễn Đức Thành lại cho rằng thị trường bất động sản hiện nay vẫn tiềm tàng nhiều rủi ro rất lớn mà chưa bộc lộ hết, đặc biệt ở phía Bắc. Nếu có sự suy giảm thêm nữa của thị trường, hệ thống tài chính sẽ gánh chịu hậu quả trực tiếp. Nếu may mắn, chúng ta không phải chứng kiến điều này, còn nếu không may, điều này xảy ra, ông Thành cho rằng công cụ chính sách để khắc phục hầu như không còn. Vì thế, đây là lĩnh vực thực sự may rủi.

Trong khi đó, TS Võ Trí Thành nhận định: "Đối với thị trường bất động sản, một số phân khúc, ví dụ nhà ở, vị trí tốt, đã hoàn thành, du lịch,.. đã bắt đầu có những dấu hiệu khởi sắc cuối năm 2013. Diễn biến này vẫn có thể tiếp diễn trong năm tới. Về tổng thể, do vấn đề nợ xấu lớn và khả năng xử lý chưa hình thành, chính sách tiền tệ nhìn chung vẫn rất thận trọng để duy trì kinh tế vĩ mô, cho nên sự đi lên ít nhiều có thể có, nhưng để được gọi là bùng nổ hay hồi phục rõ rệt thì còn khó khăn".

Khó lặp lại kịch bản cũ

Tâm lý nhiều nhà đầu tư nói chung tên thị trường bất động sản, cả doanh nghiêp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư cá nhân/đầu cơ, vẫn đang chờ đợi sự hồi phục trở lại của thị trường bất động sản theo dạng thức của cách nay vài năm mà được xem là tình trạng “bong bóng”. Đây là điều đáng quan ngại cho thị trường.

Về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ cho rằng thị trường bất động sản sẽ không lặp lại những cơn sốt trước đây nếu tham nhũng trong quản lý đất đai và các dự án đầu tư bất động sản nhà ở được kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Võ, các cơn sốt trước đây còn có nguồn cơn từ quá trình chúng ta chuyển đổi cơ chế từ bao cấp sang chuyển đổi, giá đất từ bằng không tăng tới giá bằng với thị trường, giá bất động sản từ rất thấp trong thời kỳ bao cấp phải tăng tới mức tương đương như các nước khác trong khu vực ASEAN trong quá trình hội nhập quốc tế. Trong nước lại không có những cơ chế kiểm soát đầu cơ, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nên đã hình thành những cơn sốt giá trước đây.

"Đến nay chắc chắn chúng ta đã trải qua giai đoạn đầu khi chuyển sang cơ chế thị trường. Nếu có sốt nhà đất trong tương lai sẽ có hình thái khác chứ không lặp lại những kịch bản cũ. Chúng ta có thể thấy hình ảnh tương tự cơn sốt trên thị trường chứng khoán giai đoạn 2006 - 2007 mà đến nay chưa sốt lại", ông nói.

Bất động sản phía nam căng thẳng hơn phía Bắc

Thị trường bất động sản phía nam vẫn đứng trước nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho lớn, nhiều dự án dừng triển khai hoặc chậm tiến độ vì thiếu vốn… Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản ở các tỉnh phía Nam có đặc thù khác với các tỉnh phía Bắc như: sử dụng vốn vay ở ngân hàng thương mại nhiều hơn; thị trường bất động sản phía Bắc lại sử dụng vốn huy động từ người tiêu dùng nhiều hơn. Chính vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản phía Nam phải đối mặt với giải quyết nợ xấu căng thẳng hơn các nhà đầu tư phía Bắc.

Như vậy, giải pháp cho thị trường bất động sản phía Nam phụ thuộc rất lớn vào giải pháp kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu hiện nay. Chính phủ đã quyết định thành lập công ty xử lý nợ xấu VAMC, chúng ta hy vọng công ty này sẽ có hoạt động tích cực trong giải quyết nợ xấu trong năm tới.

Tranh chấp tăng vọt

Hiện nay, khi giao dịch thị trường bất động sản lắng xuống cũng là lúc những kiện cáo, tranh chấp tăng vọt. Câu hỏi đặt ra là trong năm 2014, liệu tình hình này có thể được cải thiện không?

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ ràng hơn từ quý III/2014, vào thời điểm đó, kinh tế cũng sẽ có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng tăng mạnh hơn, nếu thị trường bất động sản ấm trở lại thì các xung đột cũng giảm.

Trả lời câu hỏi này, GS.TS Đặng Hùng Võ lại cho rằng, thị trường bất động sản lắng xuống và tranh chấp tăng lên cũng là đúng quy luật. Trước đây chỉ cần mua được nhà của chủ đầu tư là đã nhìn thấy lãi và không cần khiếu kiện gì. Hiện nay, mọi cái mà trước kia dễ chấp nhận thì lại chính là điểm tạo ra bất đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

"Bình thường tình trạng này sẽ tiếp diễn vào năm 2014 vì chúng ta vẫn còn có rất nhiều hợp đồng được hình thành từ trước nhưng không đảm bảo tính chặt chẽ nên khiếu nại chắc chắn sẽ xuất hiện", ông Võ nói.

Theo ông Võ, vấn đề còn lại là năm 2014 là chúng ta phải tìm cách để giảm các tranh chấp thông qua việc thảo luận mang tính hòa giải giữa chủ đầu tư và người mua nhà, trong đó cũng cần tới sự tham gia của các cơ quan quản lý mang tính hướng dẫn để giải quyết theo cách hòa giải. Trường hợp không thể giải quyết được thì phải đưa ra tòa, hy vọng tòa án sẽ giải quyết nhanh và minh bạch.

Phương Dung