Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam 2022 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - đã đưa ra những tín hiệu dự báo đảo chiều của thị trường bất động sản dựa trên các phân tích dữ liệu thị trường.

Tuy nhiên những chỉ báo mang tính chất điều kiện cần và hoàn toàn có thể thay đổi dựa trên những yếu tố về mặt chính sách, về mặt vĩ mô không thể kiểm soát.

Nhìn lại thị trường giai đoạn 2008-2014

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng nhìn lại câu chuyện vận động của thị trường bất động sản năm 2008-2014 và những điểm đặc biệt quan trọng để tìm ra các chỉ báo dự đoán thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2014 (Ảnh: Ninh An).

Trước năm 2008, tín dụng được nới lỏng, rất nhiều giao dịch đặc biệt là cho vay bất động sản. Thời điểm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao, đây là năm đỉnh cao của ngành bất động sản.

Sang năm 2008, lạm phát tăng, lãi suất tăng thậm chí lên tới 21%, thanh khoản lao dốc. Dữ liệu cho thấy hàng tồn kho cao gấp 3 lần năm 2007. Đây là yếu tố đầu tiên báo hiệu thị trường rất khó khăn.

Sang đến năm 2009, mức lãi suất điều chỉnh giảm nhưng vẫn ở mức cao, thanh khoản giảm, rất nhiều dự án đặc biệt là khách sạn, sân golf dừng lại.

Năm 2010, giá bất động sản vẫn neo cao, thanh khoản không cải thiện. Tuy nhiên sang đến năm 2011 bắt đầu có hiện tượng bán giảm giá, có nhiều dự án giảm 30%. Năm 2012 được xem là năm bản lề, giá trị hàng tồn kho tăng 85% so với cùng kỳ năm trước đó.

Sang đến năm 2013, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường được đưa ra bao gồm: Tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng 7-12%, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được tung ra, Luật Đất đai sửa đổi 2013. Hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng, giảm 15% so với cùng kỳ.

Năm 2014, thị trường bắt đầu có sự phục hồi. Hàng tồn kho tiếp tục giảm 20%. Từ 2015 về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6-7%.

Theo vị chuyên gia thời điểm cần chú ý là từ quý II/2013 khi hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp.

Khi nào xuất hiện tín hiệu đảo chiều?

Dựa trên việc phân tích diễn biến thị trường và chính sách điều hành so với quý II/2013, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra 3 chỉ báo quan trọng về tín hiệu đảo chiều.

Lãi suất

Dựa vào biểu đồ lãi suất huy động có kỳ hạn 1-6 tháng giai đoạn 2008-2014, chuyên gia này chia thị trường bất động sản thành 3 giai đoạn: Giai đoạn nóng sốt, giai đoạn khủng hoảng - ảm đạm, giai đoạn cân bằng (từ tín hiệu đảo chiều quý II/2013). Theo đó, từ quý I/2012 bắt đầu có điều chỉnh giảm mạnh (trên 0,5%) của Ngân hàng Nhà nước thì sau 1,5 năm (6-7 quý) tương đương quý II/2013 xuất hiện tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản.

Đối chiếu giai đoạn từ 2018-2024, đường lãi suất tương đối ổn định và tăng vào quý II/2022. Với giả định sớm nhất là từ quý I/2023 Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh hạ lãi suất, ông Quốc Anh dự đoán sau 6 quý tức là quý II/2024, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu đảo chiều.

Như vậy, nếu chỉ xem xét yếu tố lãi suất, dấu hiệu đảo chiều của thị trường sẽ xuất hiện từ giữa năm 2024.

Tăng trưởng tín dụng

Ông xem xét mối tương quan giữa tăng trưởng tín dụng và lạm phát trong giai đoạn 2008-2014. Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống 7%, lạm phát lên 8%. Đến 2013, tín dụng được tăng từ 7-12%, lạm phát giảm còn 6%.

Chuyên gia này cho biết ngay khi nới lỏng tín dụng, thị trường xuất hiện ngay tín hiệu đảo chiều về điểm cân bằng.

Xét trong bối cảnh sau năm 2018, chỉ tiêu tăng trường tín dụng khá ổn định 14% từ 2019 đến trước 2022 và mới lỏng thêm 1,5-2% (tương đương mức 15,5-16%). Ông Quốc Anh kỳ vọng với động thái tiếp tục nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, tín hiệu đảo chiều được kỳ vọng xuất hiện ngay trong năm 2023.

Chính sách bất động sản

Giai đoạn 2008-2014, những chính sách tác động thị trường có thể kể đến như: Năm 2011 có Nghị quyết số 11 của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó yêu cầu tập trung tín dụng cho lĩnh vực sản xuất, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.

"Phải mất 2 năm sau mới có chính sách hỗ trợ thị trường ví dụ như tăng room tín dụng, các tổ chức tài chính được quyền quyết định tỷ lệ cho vay phi sản xuất, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, ban hành Luật đất đai sửa đổi", ông Quốc Anh chia sẻ.

Tương tự, đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đưa ra quyết định 422/QĐ-NHNN, trong đó chỉ đạo hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán.

Tuy nhiên, ngay trong năm 2022 thị trường đã có những thông tin tích cực hơn về chính sách như Nghị định số 65/2022/NĐ-CP trong việc quy định chào bán trái phiếu. Gần đây là việc Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế. Trong đó, đáng chú ý là đề xuất lùi một năm thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm với nhà phát hành và cho phép kéo dài kỳ hạn trái phiếu.

Ngoài ra, Chính phủ quyết định thành lập tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản, nới room tín dụng thêm 1,5-2%. Chính phủ hiện cũng đang trình Quốc hội dự án Luật đất đai sửa đổi.

"Không phải mất 2 năm như giai đoạn trước mà ngay trong 2022 chúng ta có nhiều tín hiệu cho thấy Chính phủ đang tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Như vậy, với việc phân tích 3 chỉ số quan trọng nêu, ông Quốc Anh đánh giá từ cuối năm 2023 và thận trọng là quý II năm 2024 sẽ có tín hiệu đảo chiều và cân bằng nhất định.

Ninh An