Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, hoạt động của thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định.

Thị trường phát triển không ổn định

Trong giai đoạn 2006-2010 thị trường phát triển nóng, nhiều dự án phát triển bất động sản được cấp phép không căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, không có kế hoạch và không phù hợp với nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường, nhiều doanh nghiệp không có chức năng, không đủ năng lực và kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư bất động sản, công tác quản lý nhà nước, nhất là tại các địa phương chưa hiệu quả.

Từ năm 2010 đến nay, thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, hàng tồn kho lớn không bán được dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, có doanh nghiệp phá sản. Người mua nhà cũng gặp khó khăn do chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn, tại nhiều dự án đã xảy ra tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư dự án, nhiều vụ lừa đảo gây thiệt hại lớn cho người mua.

Giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn; cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế, vì vậy quỹ nhà ở xã hội có sự điều tiết của Nhà nước còn thiếu, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị.

Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

9 giải pháp chủ chốt

Trong đề án “Chiến lược phát triển thị trường bất động sản” trình Thủ tướng, Bộ Xây dựng đã đưa ra 9 pháp phát triển thị trường bất động sản.

Giải pháp đầu tiên được Bộ Xây dựng nhắc tới là hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Theo đó, tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản.

Đồng thời, hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án bất động sản; Xây dựng cơ chế bảo đảm quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai; Đổi mới cơ chế thế chấp - giải chấp bất động sản; Thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất...

Bộ Xây dựng cũng đặt mục tiêu đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản một cách tự phát.

Đồng thời, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Đáng lưu ý là giải pháp tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.

Theo đó, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu nâng cao chất lượng công tác dự báo nhu cầu về bất động sản thiết yếu như nhà ở đô thị, khu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh; Tổ chức rà soát các dự án kinh doanh bất động sản đang triển khai, các dự án đã giao nhưng chậm triển khai; Tạo môi trường đầu tư bình đẳng giữa các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế; Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản, giá bất động sản cho phù hợp...

Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng cho biết, sẽ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở... Nghiên cứu bổ sung cơ chế cho phép đưa bất động sản đáp ứng danh mục quỹ đầu tư bất động sản để hình thành quỹ đầu tư bất động sản.

Nghiên cứu xây dựng thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) bất động sản; Thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở và xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản.

Đồng thời, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước

Hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Đáng lưu ý, sẽ có cơ chế kiểm soát tỷ lệ đầu tư vào bất động sản của các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước không có ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản, đầu tư nội bộ của các ngân hàng vào bất động sản;

Bên cạnh đó, tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao năng lực và tính chuyên nghiệp cho hệ thống môi giới, định giá bất động sản và Sàn giao dịch bất động sản được hình thành theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; xây dựng quy chế hình thành và hoạt động của các tổ chức tư vấn pháp lý bất động sản, bảo hiểm bất động sản, thông tin bất động sản;

Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường bất động sản; thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. Đồng thời, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Phương Dung