Ế ẩm và tranh chấp

2013 là năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản. Ế ẩm, giảm giá, tồn kho... là những từ được nhắc đến nhiều nhất trong năm với những biểu hiện dễ nhận thấy là các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM có hàng vạn biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư không có người mua. Tại Hà Nội, các dự án dù chỉ cách trung tâm thành phố 20-30 phút xe chạy như Spendora, Nam An Khánh, Gleximco, Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây Đô… và hàng ngàn ngôi nhà xây dang dở hoặc đã hoàn thiện nhưng bỏ hoang. Theo UBND TP Hà Nội, đến thời điểm tháng 12/2013, vẫn tồn hơn 6.000 căn hộ chung cư và 16,6 vạn m2 văn phòng cho thuê. Còn tại TP HCM, hiện cũng còn khoảng 10.000 căn hộ chung cư tồn kho, mặc dù các chủ đầu tư luôn tiên phong trong việc giảm giá, khuyến mãi để thu hồi vốn. Thêm một cái Tết kém vui với giới đầu tư bất động sản là điều đã được dự báo trước, khi lượng hàng tồn kho bất động sản vẫn trên 100.000 tỷ đồng.
 
Tồn kho cũng là căn nguyên khiến giá bất động sản giảm kỷ lục. Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, theo khảo sát của các cơ quan chức năng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Điển hình như tại TP HCM, Tập đoàn Novaland, Phát Đạt công bố giảm tới 50% giá bán căn hộ, khu biệt thự. Còn tại Hà Nội, các căn hộ, biệt thự ở những dự án cao cấp cũng được chào bán với mức giảm 30-50% so với giai đoạn “sốt”, nhiều chỗ bán dưới giá ghi trong hợp đồng gốc. Công bố của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, thời điểm quý III/2013, giá chung cư tại 8 quận và huyện Từ Liêm giảm 25-34% so với quý I/2011.

Sự ế ẩm bao trùm thị trường bất động sản. Ngoại trừ số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt tại Hà Nội và TP HCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, còn lại hầu hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về thanh khoản. Thực tế cho thấy, người mua nhà vẫn tỏ ra thận trọng, ngay cả với một số người đã thu xếp được tài chính và cần một căn hộ để ở thì vẫn muốn nghe ngóng, chờ đợi giá nhà đất giảm hơn nữa.

Tồn kho và giảm giá là hai yếu tố “thổi” bùng lên hàng loạt vụ tranh chấp giữa khách hàng và nhà đầu tư trong năm 2013, từ dự án cao cấp đến trung cấp, về cách tính diện tích căn hộ, ép nhận nhà trước hạn, chiếm dụng vốn, chậm tiến độ… mà đa phần là cách giải quyết của người mua là tụ tập giăng biểu ngữ phản đối. Có thể kể đến như dự án Lê Văn Lương Residential, The Manor, Khu đô thị Dương Nội, The Pride, Splendora… “Bóng đen” tranh chấp khiến nhiều khách hàng giảm sút niềm tin vào giá trị thật của nhiều dự án bất động sản đang được chào bán.
 
Cung - cầu thực sẽ gặp nhau

Năm 2013, gói kích cầu 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà thương mại dưới 70m2 (giá dưới 15 triệu đồng/m2) chính thức được đưa vào vận hành. Đến nay, tuy mới giải ngân được 1,6% tổng vốn nhưng cũng tạo tâm lý mới cho thị trường, cũng như định hướng về phân khúc căn hộ bình dân trong những năm tiếp theo. Ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang có những chuyển động tích cực nhờ các yếu tố điều chỉnh về giá, thậm chí với giá gần với mức chi phí đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và tổ chức thực hiện. Các dự án, nhà đầu tư hiện đang hướng tới nhu cầu thực, đưa ra sản phẩm sát thực tế. “Kinh tế vĩ mô đã hồi phục, lạm phát được hạn chế cũng là những tác động tích cực, nền tảng cho sự phát triển và đảm bảo sự ổn định của bất động sản” - ông Thành nhận định.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2014 phụ thuộc vào tình hình kinh tế chung, nhưng cung - cầu thực của bất động sản đang dần gặp nhau, và xu hướng chuyển đổi diện tích căn hộ nhà thương mại chính là giải quyết vấn đề cung - cầu thực. “Năm 2014, cần hạn chế tăng nguồn cung không cần thiết, thay đổi cơ cấu nguồn cung cho phù hợp với người mua. Nhà nước nên thu mua các dự án và tập trung chuyển sang hình thức nhà ở thuê mua. Bên cạnh đó, cần có chính sách nhà thuê mua rõ ràng, thay đổi cơ chế nhà ở xã hội theo hướng chỉ dành cho công nhân, người lao động khó khăn, thay vì thực tế là hướng đến tầng lớp trung lưu như hiện nay” - ông Hùng nêu vấn đề. Ông cũng cho biết, nhiều nước trên thế giới, hình thức mua nhà chủ yếu là trả góp trong nhiều năm, chứ không phải trả một lần như nước ta.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, bất động sản đã trải qua giai đoạn đầu khi chuyển sang cơ chế thị trường và năm nay thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhanh ở phân khúc giá thấp, giúp tác động tăng trưởng các lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng... góp phần vào phục hồi nền kinh tế.

Theo Hồng Xiêm

Báo GTVT