Sau ba năm khởi động lại, dự án xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành(tỉnh Đồng Nai, gọi tắt là dự án sân bay Long Thành) vừa mới qua được “cửa” Hội đồng thẩm định quốc gia trong cuộc họp vào tháng 8 vừa qua và còn chờ thời gian chỉnh sửa, trình Thủ tướng Chính phủ, trình Quốc hội thông qua…

Chặng đường ấy tuy còn dài nhưng nhiều DN vẫn không khỏi nuôi hy vọng…

Từ “đại gia”...

Có thể điểm qua một số các DN tên tuổi ở địa bàn phía Nam, và một số dự án đáng quan tâm về quy mô hoặc tiến độ bán hàng quanh khu vực này.

Một trong những dự án có diện tích khủng, được đánh giá sẽ có tác động rất lớn tới hạ tầng, kinh tế tỉnh Đồng Nai là dự án Khu kinh tế mở Long Hưng (DreamLand City) với tổng diện tích 1.500 ha của chủ đầu tư Liên hiệp hợp tác xã dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai (Donacoop). Dự án này bao gồm 5 dự án thành phần gồm Khu dân cư Long Hưng (227ha), Bán Đảo Cường Hưng (92ha), Thành phố Waterfront City (366ha), Thành phố Aqua City (305ha) và Đảo Phụng hoàng (286ha). Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 4-5 tỷ USD.

Cần lưu ý là theo đề án xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành vừa mới được Hội đồng thẩm định quốc gia thông qua, tổng giá trị vốn đầu tư của dự án sân bay chỉ ước khoảng 7,8 tỷ USD trong đó có khoảng hơn 1 nửa là vốn từ ngân sách và nguồn vốn vay ODA. Như vậy nếu 5 dự án thành phần của khu kinh tế mở Long Hưng khởi động thì tổng giá trị nguồn vốn đổ vào đây sẽ lớn ngang với giá trị vốn ngân sách và

ODA dự kiến đầu tư cho dự án hạ tầng trọng điểm tại khu vực kinh tế phía Nam và cũng là dự án trọng điểm của quốc gia; đặc biệt vốn đầu tư cho 5 dự án thành phần còn lớn hơn cả khoản vốn góp mà “ông lớn” TCty Cảng hàng không VN (ACV) dự kiến đầu tư cho sân bay thông qua mọi hình thức huy động và liên kết. Điều đó đã cho thấy kì vọng của các chủ đầu tư đối với vùng đất tiềm năng Đồng Nai, và tập trung nguồn lực cho một dự án địa ốc nhằm chờ sức bật sân bay quốc tế Long Thành, là lớn tới mức độ nào!

Tuy nhiên, suy thoái kinh tế và địa ốc của giai đoạn vừa qua đã khiến các chủ đầu tư/đối tác tại dự án khủng này chọn đầu tư theo cách thức “vừa đi vừa… đợi”. Thực tế dự án này hiện mới chỉ được khánh thành hạ tầng kĩ thuật giai đoạn 1 vào đầu năm 2013 và bản thân Tổng giám đốc Donacoop cũng đã thừa nhận dự án có thời điểm chậm tiến độ chính là do tác nhân quan ngoại.

Hiện tại, Donacoop đã bắt đầu thu hoạch một số các sản phẩm thuộc dự án, được mở bán thông qua đầu mối Donaland, Cty con của chủ đầu tư. Nhiều nhà phân phối khác khá chuyên nghiệp trong khu vực như Đất Xanh cũng phối hợp tiến hành bán sản phẩm. Giá sản phẩm có mức dao động lớn, ví dụ đất nền nhà phố khu Phúc Long 1,2,3,4 (khu 2) có giá dao động từ 650 triệu đến 1,858 tỷ đồng/ nền, đơn giá tính trên m2 từ 6,5 triệu đồng - 7,475 triệu đồng. Trên website bán hàng của Donaland, ước có khoảng ½ lô nền thuộc khu Phúc Long đã có khách hàng đặt chỗ, cá biệt có phân lô 4 thậm chí đạt 2/3 lô là có khách đặt chỗ. Dù vậy, theo tiết lộ của một DN trong ngành, không cứ ở Donaland mà ở hầu hết các dự án của DN địa ốc nói chung, việc đặt chỗ không đồng nghĩa đó chính là số lượng nền bán được, vì từ đặt chỗ đến giao dịch thành công là cả một khoảng cách.

Với vai trò là dự án “nằm trong quy hoạch lớn nhất miền Nam”, Khu kinh tế mở Long Hưng được đánh giá cao về vị trí đắc địa nằm tại ngay trục giao thông huyết mạch như QL1A, QL51, đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, có hệ thống giao thông nội bộ 33 - 45 - 60m kết nối các hạng mục công trình và dự kiến sẽ được hưởng lợi lớn dự án sân bay Long Thành khởi công, đi vào vận hành, dựa trên khoảng cách đến sân bay chỉ 20km. Song để có thể phát huy lợi thế này, rõ ràng đối tượng mà dự án nhắm tới phải là những người có tiền, có thể mua xe hơi (đi lại thuận tiện lên TP HCM và đến sân bay) hoặc là những đối tượng sẽ làm việc tại khu vực như chuyên gia, doanh nhân, nhà cung cấp dịch vụ thương mại... Do đó, các sản phẩm cũng được phát triển theo hướng trung và cao cấp, một phân khúc mà có lẽ phải đợi đến thời điểm sân bay Long Thành hình thành diện mạo hoặc thị trường địa ốc nói chung qua hẳn thời khó khăn, mới có cơ hội tăng mãi lực.

... Đến DN nhỏ

Ngoài dự án khủng kể trên thì khu vực này còn có hàng chục dự án vừa và nhỏ khác. Một trong những dự án được giới đầu tư đánh giá cao là khu dân cư sân bay Long Thành với diện tích 4,5 ha của DNTN Vinh Hương Phát. Đây là DN đã “lội ngược dòng” ngoạn mục năm 2010 khi mở bán thành công toàn bộ số nền của dự án BĐS sân bay Ruby Town.

Với các điều kiện như đã hoàn thiện thủ tục pháp lí ra sổ hồng, giá từ 4,5 triệu đồng/ m2 và số lượng nền nhà phối giới hạn 215 nền (ước khoảng 500 triệu đồng/ nền), dự án khu dân cư sân bay được nhà phân phối Nam Tiến chào bán từ tháng 3/2014đã bán được “lai rai” trên cả trăm nền. Tháng 7/2014, nhà phân phối này công bố đợt mở bán cuối 86/215 nền còn lại với một mức giá mới đáng ngạc nhiên, “chỉ từ 274 triệu đồng”. Giá thấp có thể trở thành ưu điểm để đón dòng tiền của những đầu tư thứ cấp trường vốn hoặc những ai có nhu cầu mua để ở và… chờ sân bay.

Tất nhiên, sẽ là một thiếu sót nếu không nhắc tới những nhà đầu tư vẫn “làm mưa làm gió” với thị trường địa ốc phía Đông (Bình Dương, Đồng Nai) như Kim Oanh hay Đất Xanh, khi họ vừa là chủ đầu tư đồng thời cũng nhà phân phối lớn biết đón đầu thời cơ với sự phát tầng của tuyến đường Cao tốc Dầu Giây – Long Thành – Tp HCM; Dầu Giây- Đà Lạt và đặc biệt trong tương lai tới các sản phẩm/ dự án của họ sẽ còn tiếp tục được gia tăng tiện ích, giá trị tại đây nhờ sân bay quốc tế Long Thành.

Nhưng nếu như những thành công của Kim Oanh hay Đất Xanh được xem là “không ngoài dự đoán” thì cũng có những DN đang “ém hàng”  ở chốn… xa xa, đầu tư tại khu vực đất phía Đông quanh khu vực sân bay hay hay liền kề như Nhơn Trạch, Dầu Giây và nhiều vùng phụ cận hướng lên Tp HCM khác. Cho dù là đầu tư khu vực nào thì tâm điểm của các chủ đầu tư tại Bình Dương – Đồng Nai nói chung vẫn là sân bay quốc tế Long Thành. Đây có thể ví như một “từ khóa” được gửi hy vọng sẽ mở ra các cơ hội cho đầu tư địa ốc và có thể giúp thị trường này khởi sắc nhanh ở nhiều phân khúc.

Thay lời kết

Nhìn lại giai đoạn khởi động dự án sân bay Long Thành vào năm 2011, đã có rất nhiều DN đón đầu thời cơ, chuẩn bị các quỹ đất rộng ăn theo hạ tầng quốc lộ và xu thế phát triển hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, khu dân cư… quanh khu vực sân bay Long Thành. Câu chuyện đầu tư tại Long Thành dường đã trở thành “mốt” của một giai đoạn và báo DĐDN cũng đã có bài viết thống kê hàng loạt dự án của DN đã và đang đầu tư tại các xã Tam Phước, Long Hưng với các khu đô thị, khu dân cư rộng lớn. Nhưng số phận của các dự án đó sau ba năm khủng hoảng kinh tế, trì hoãn thời điểm hoàn tất thủ tục cuối cùng để khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành và đặc biệt cũng trùng vào khoảng thời gian địa ốc đóng băng, có vẻ như không phải tất cả đều may mắn. Chỉ một số ít các DN đã “thoát hàng” và phần lớn vẫn đang tiếp tục… dừng chân, đón đầu cơ hội. Vì vậy, cơ hội bao giờ tới là câu hỏi sống còn với số phận và thành bại của rất nhiều DN.

Nhưng cho dù là như vậy, DN địa ốc nào đã đầu tư vào đây và vẫn đủ sức để chờ đợi, không phải rơi vào tình cảnh “bán lúa non” dự án, thì chỉ cần có một cơ hội để chờ đợi, họ vẫn sẽ tiếp tục chờ đợi. Như vậy sẽ còn hơn là không có bất cứ cơ hội nào và vô hình chung, ngoài vai trò của một dự án trọng điểm quốc gia, sân bay Long Thành cũng còn mang trên đôi vai mình “trọng trách” cứu tinh của địa ốc ở một khu vực. Vị cứu tinh này còn khởi động chậm ngày nào, nhiều DN và chủ đầu tư sẽ còn “cắn răng chờ thời” ngày đó…

Giờ đây, thời điểm thị trường địa ốc phía Đông “sốt hầm hập” trái ngược với mọi không khí lạnh băng của thị trường địa ốc nói chung hồi khoảng năm 2011- khi đề án xây dựng sân bay Long Thành vừa được đưa ra bàn thảo luận - cũng đã đi qua từ lâu. Nhiều chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đều đã đuối sức và bắt buộc phải bình tĩnh hơn. Họ cũng đã nhận biết khó có thể trông đợi cả vào dự án sân bay Long Thành thật sớm đi vào hình thành để kích hoạt thị trường tăng nhiệt, khi dự án này dự kiến nếu được Quốc hội thông qua sớm nhất vào tháng 10/2014, thì cũng còn phải qua nhiều công đoạn tiến hành thu xếp tài chính, đền bù giải phóng mặt bằng để khởi công vào năm 2016 và đến tận 2023-2025, sân bay mới được đưa vào khai thác.

Theo Lê Mỹ

DDDN