TS.Nguyễn Trí Hiếu đã phân tích như vậy khi đề cập tới Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mà Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành. Thông tư có hiệu lực từ ngày 1/1/2020.

Không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn về nhà ở của người dân

Theo đánh giá của giới chuyên gia, các quy định tại Thông tư 22 không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỷ đồng cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi 50%).

Theo các chuyên gia, quy định giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn tại Thông tư 22 theo lộ trình giúp các ngân hàng có thêm thời gian để điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn huy động, điều chỉnh danh mục tín dụng theo cơ cấu hợp lý.

TS.Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, quy định không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để phục vụ nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người có thu nhập thấp, cũng như các chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Đồng thời, hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 4 tỷ đồng - mức dư nợ được đánh giá là hợp lý để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân.

Đồng tình với các quy định tại Thông tư 22, TS. Bùi Quang Tín nhận định, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cũng nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Do đó quy định tại Thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Đồng thời, các quy định này cũng tạo động lực cho các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), thay đổi trên tại Thông tư 22 cho thấy định hướng chung của Ngân hàng Nhà nước vẫn là hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro, nâng cao an toàn chung của hệ thống. Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, Ngân hàng Nhà nước đã thể hiện thông điệp mạnh mẽ về kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp, đồng thời gián tiếp yêu cầu các ngân hàng cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.

Bước đi thận trọng và hợp lý

Ngoài ra, xét ở góc độ rủi ro, TS. Nguyễn Trí Hiếu đồng tình với hệ số rủi ro của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra. Đối với khoản vay có giá trị lớn từ 4 tỷ đồng trở lên, việc tăng hệ số rủi ro cao hơn là hoàn toàn hợp lý để giảm thiểu thiệt hại có thể xảy ra. Thậm chí theo vị chuyên gia này, NHNN có thể áp dụng hệ số rủi ro đối với khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên như Dự thảo lấy ý kiến trước đó về vấn đề này.

Có chuyên gia còn cho rằng, NHNN cũng khá nhẹ tay đối với phân khúc này khi chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% mà áp dụng tạm thời mức 120% trong cả năm 2020 và đến đầu năm 2021 mới áp hệ số rủi ro trên.

Tuy nhiên, việc NHNN chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% được đánh giá là bước đi hợp lý để tránh “sốc” cho thị trường. TS. Bùi Quang Tín cũng cho rằng, việc đưa ra lộ trình thêm 1 năm của NHNN là phù hợp, sẽ giảm bớt áp lực phần nào cho cả người cho vay và đi vay. “Việc NHNN kiên định giữ một thái độ thận trọng với tín dụng bất động sản là cần thiết”, ông Tín nói.

Thực tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam khá nhạy cảm. Kênh dẫn vốn cho bất động sản tại Việt Nam chủ yếu có các nguồn chính từ chủ đầu tư, ngân hàng, khách hàng. Trong khi tại các nước khác, kênh dẫn vốn đa dạng hơn rất nhiều từ chứng khoán, các quỹ đầu tư… Các ngân hàng chủ yếu là vốn huy động kỳ hạn ngắn trong khi các khoản vay đa số là trung, dài hạn, điều này rủi ro đến thanh khoản ngân hàng.

Theo các chuyên gia bất động sản, quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng, gây nhiều rủi ro. Quy định về tăng hệ số rủi ro góp phần giúp ngân hàng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản. Từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.

Linh Anh - An Hạ