Vắng bóng căn hộ giá rẻ

Với mức thu nhập bình quân khoảng 10 triệu đồng/ tháng mỗi người, hai vợ chồng chị Nguyễn Hồng Minh (Tân Trúc, Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh) cho biết, hiện vẫn đang phải đi thuê trọ, mặc dù đã dành dụm được hơn 500 triệu đồng, cộng thêm vay mượn bạn bè, người thân,  được hơn 1 tỷ đồng, song vợ chồng chị Minh vẫn chưa thể kiếm được một căn hộ với số tiền dành dụm, vay mượn được, do giá nhà ở hiện giờ đã tăng mạnh. Những căn hộ phân khúc giá rẻ trước đây đều đội giá, tuyệt nhiên không thể tìm được căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 kể cả là ở ngoại thành TP. Hồ Chí Minh. Vì hiện tại, tại huyện Bình Chánh, giá căn hộ đã “leo thang” không dưới 30 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án West Gate ở đây đang được chủ đầu tư rao bán với giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Song, theo chia sẻ của chị Minh, đây không phải là mức giá thực tế đến tay người tiêu dùng, vì giá này đến tay người mua cộng thêm thuế phí sẽ ở mức xấp xỉ 40 triệu đồng/m2. Như vậy, với mức giá này, một căn hộ ở ngoại thành TP. Hồ Chí Minh với diện tích khoảng 70m2 cũng phải hơn 2,5 tỷ. Đây là mức giá quá xa tầm tay người thu nhập thấp như gia đình anh chị Nguyễn Hồng Minh. “Với đồng lương hiện nay, và giá nhà bị đẩy lên như vậy, chắc giấc mơ mua được nhà của vợ chồng chúng tôi khó có thể thành hiện thực” – chị Minh than thở.

Thị trường khan hiếm, thậm chí không có căn hộ giá rẻ đang là một thực tế tại TP. Hồ Chí Minh, khi thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, trong cả năm 2020 cho đến nay, không còn dự án nhà ở căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 xuất hiện trên thị trường.

Theo Hiệp hội này, hầu hết các dự án đang được tung ra thị trường gần đây đều có giá xấp xỉ 2 tỷ đồng/căn hộ, dù nằm ở vùng ven, ngoại thành TP. Hồ Chí Minh. Đơn cử, dự án Akari City trên đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh) được chủ đầu tư rao bán quanh mức 33-36 triệu đồng/m2, chưa tính thuế VAT. Nhiều chuyên gia ngành địa ốc cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh hiện giờ không thể tìm được căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Nhà dưới 25 triệu đồng/m2 đang dần biến mất tại TPHCM.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, người tiêu dùng sẽ không thể tìm mua được căn hộ nào có giá rẻ nữa, bởi hiện tại ở TP. Hồ Chí Minh, các dự án tung ra đều có mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Còn nhớ tại một cuộc hội thảo ngành bất động sản gần đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra rằng, trong thời gian ngắn, mặt bằng mới giá căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh đã được thiết lập. Tại TP.Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) đã biến mất khỏi thị trường trong năm 2020. Có nghĩa rằng, phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp. Điều đáng nói, theo ông Hà, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Người mua nhà giá rẻ phải chi nhiều tiền hơn cho việc sở hữu một căn hộ song chất lượng nhà cũng chỉ ở mức bình dân.

Tương tự tại Hà Nội, người mua nhà cũng rất khó khăn khi muốn sở hữu một căn hộ giá rẻ. Nhiều người dân cho biết, với số tiền khoảng 1,5 tỷ đồng, rất khó có thể tìm mua được căn hộ giá rẻ chất lượng tốt ở nội thành. Những căn hộ giá thấp thường chỉ được xây dựng ở các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển. 

Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, giá giao dịch căn hộ chung cư tại 2 thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho hay, giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội qúy IV/2020 tăng khoảng 2-3%; tại TP.Hồ Chí Minh tăng khoảng 3-4% so với quý IV/năm 2019. Trong năm 2020, các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá.

Vì sao DN không mặn mà?

Thực tế cho thấy, các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít.

Những diễn biến của thị trường nhà ở tiếp tục minh chứng một thực tế rằng, cơ hội sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp là rất xa vời. Nêu lên nguyên nhân của thực trạng này, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho biết, trên thực tế, các DN hiện nay rất ngại xây dựng các dự án nhà ở giá rẻ. Do các dự án nhà giá rẻ sinh lời rất thấp, thấp hơn nhiều so với các dự án nhà ở thương mại trung và cao cấp. Thấp như vậy, nhưng khi gặp sự bất ổn của thị trường như tình trạng “đóng băng”, đặc biệt là lãi suất ngân hàng tăng cao thì tất cả nhà đầu tư vào lĩnh vực này đều lỗ, có DN phá sản, thậm chí có chủ DN còn bị truy nã, vào tù… “Nói như vậy để thấy làm nhà giá rẻ ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho DN, trong khi lợi nhuận lại không nhiều. Bản thân Đất Lành trước đây cũng rất tâm huyết với các dự án nhà giá rẻ bởi muốn tạo điều kiện để người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà, nhưng đến giờ đã suy sụp, không thể tiếp tục xây dựng các dự án nhà giá rẻ” – ông Đực nói, đồng thời nhấn mạnh: Cả TP.Hồ Chí Minh hiện nay không DN nào muốn làm nhà giá rẻ nữa, vì họ đã thấy những bài học đi trước.

“Đó còn chưa kể, thủ tục xin phép xây dựng cũng rất rườm rà, nhiêu khê. Đơn cử như chính sách nhà ở cho phép tăng  mật độ xây dựng nhưng không cho tăng hệ số sử dụng đất, không cho tăng số người sử dụng, thì không DN nào muốn làm vì không thấy lợi nhuận” – Phó Giám đốc Công ty Đất Lành nêu quan điểm. Theo ông Đực, nếu nhà quản lý không đưa ra những chính sách cho nhà ở giá rẻ thực sự hợp lý, đồng bộ… sẽ khó có thể phát triển được phân khúc này. Khi đó, người thu nhập thấp không biết bao giờ mới có cơ hội mua được nhà ở.

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận, thực trạng phân khúc nhà ở giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 dần biến mất khỏi thị trường và phân khúc nhà giá bình dân đang bị đôn lên vùng giá 30 triệu đồng/m2 trở lên cho thấy, thời gian qua thiếu những chính sách hiệu quả và lâu dài để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Theo  Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng sẽ sớm ban hành hệ thống pháp luật để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất nhằm hạn chế tình trạng các địa phương phải chờ quy định của pháp luật, kéo dài thời gian thực hiện dự án, dẫn tới tăng chi phí. Từ đó mới góp phần kéo giảm giá nhà, đẩy mạnh nguồn cung…

Thế Hưng

Do các dự án nhà giá rẻ sinh lời rất thấp, thấp hơn nhiều so với các dự án nhà ở thương mại trung và cao cấp. Thấp như vậy, nhưng khi gặp sự bất ổn của thị trường như tình trạng “đóng băng”, đặc biệt là lãi suất ngân hàng tăng cao thì tất cả nhà đầu tư vào lĩnh vực này đều lỗ, có DN phá sản, thậm chí có chủ DN còn bị vào tù…