Không còn tuột dốc không phanh

Đánh giá về thị trường bất động sản trong các diễn biến gần đây, Bộ Xây dựng cho hay, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn cả nước đã có phản ứng tích cực, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Niềm tin của khách hàng đối với thị trường đang dần được hồi phục.

Theo ghi nhận, đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, giá nhà có dấu hiệu chững lại không giảm liên tiếp như năm ngoái, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ tại Hà Nội và TPHCM.

Tại một số địa phương khác, như Khánh Hòa lại có sự tăng giá ở phân khúc đất nền. Theo Sở Xây dựng Khánh Hòa, chỉ số giá căn hộ chung cư tại thành phố Nha Trang quý 3/2013 giảm 4,8% so với cùng kỳ năm trước trong chỉ số giá đất nền tăng tới 37%. Lượng giao dịch chung cư tại thành phố Nha Trang quý 3/2013 tăng 34,2% so với cùng kỳ năm 2012.

Về giao dịch, từ đầu năm đến nay, tính riêng trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công (riêng quý I có trên 1.500 giao dịch, gấp gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2013).

Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện, ví dụ như: dự án Times City và Royal City do tập đoàn Vingroup là chủ đầu tư bán được 378 căn hộ trong quý I; Căn hộ chung cư Dự án Victoria – khu đô thị mới Văn Phú – Hà Đông do Công ty Văn Phú Invest làm chủ đầu tư bán được gần 400 căn hộ trong quý I; Dự án chung cư 175 Nguyễn Trãi – quận Thanh Xuân có giá bán từ 24-25 triệu đồng/m2, đã có 70 giao dịch thành công trong 4 tháng đầu năm; Dự án Mulbery Lane (Mỗ Lao-Hà Đông) do Công ty Capitaland - Hoàng Thành làm chủ đầu tư bán được 40 căn hộ trong 4 tháng...

Một số dự án nhà thấp tầng có diện tích nhỏ, giá hợp lý (25-27 triệu đồng/m2 đất) có lượng giao dịch cao, như dự án Khu nhà ở Ao Sào – Quận Hoàng Mai (Công ty Lũng Lô 5 làm chủ đầu tư) đã có khoảng 200 giao dịch thành công trong 4 tháng. Một số dự án nhà ở thương mại có giá thấp, tuy xa trung tâm nhưng có tiến độ thi công đảm bảo và sắp bàn giao cũng có giao dịch tốt như Khu đô thị Tân Tây đô (Hoài Đức), Chung cư 205 Lê Văn Thiêm ...

Đáng lưu ý, gần đây, có những dự án đất nền có giá chào bán rất hấp dẫn thấp hơn cả giá nhà chung cư cùng khu vực nên được nhiều khách hàng tìm mua, như: dự án Khu dân cư Ao Sào – quận Hoàng Mai giá đất nền chỉ từ 25-27 triệu đồng/m2, một nền đất 60m2 có giá khoảng 1,7 tỷ đồng tương đương mua một căn hộ 80 m2 , tại dự án Khu đô thị Tân Tây Đô giá đất ở khoảng 13-16 triệu đồng/m2, trong khi đó gía căn hộ chung cư cũng chỉ khoảng 13-16 triệu đồng/m2 .

Có sự phân hóa rõ rệt

Bà Ngô Thị Hương Giang - Quản lý cấp cao phòng nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, thị trường đang diễn ra xu hướng hai chiều tăng giá và giảm giá rõ rệt. Cụ thể, ở các dự án sắp hoàn thiện hoặc có tốc độ bán hàng tốt giá tăng khoảng 5-10%, và những dự án này hiện không còn phải lo giải quyết hàng tồn. Trong khi đó, ở các dự án mà chủ đầu tư phải giải quyết hàng tồn kho thì việc giảm giá là không tránh khỏi.

Điểm qua diễn biến trên thị trường có thể thấy, tại những dự án xa trung tâm, nhiều nhà đầu tư nhỏ mua của chủ đầu tư vào thời kỳ giá cao trước đây, nay đã phải chịu lỗ hàng tỷ đồng nhưng vẫn rất khó bán (như dự án Ngôi Nhà Mới, dự án khu đô thị Nam An khánh, Khu đô thị Bắc An Khánh).

Hay tại một số dự án đất nền trước đây giá bị đẩy lên quá cao nay chủ đầu tư chủ động hạ giá xuống để có thể bán hàng, ví dụ: Khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) giá đất nền chủ đầu tư chào bán khoảng từ 18-20 triệu đồng/m2 ; dự án Khu đô thị Lê Trọng Tấn – Hà Đông giá bán đất nền hiện nay khoảng 15 triệu đồng/m2 (giảm trên 50% so với thời kỳ đỉnh cao năm 2010, khi đó đất nền khu vực này khoảng 30- 40 trệu đồng/m2 ).

Những dự án chung cư thương mại chậm tiến độ, thiếu tiện ích cũng rất khó trong việc thu hút khách dù chủ đầu tư đã tung nhiều chiêu khuyến mãi, tiếp thị khủng, giảm giá bán. Đơn cử như dự án Gamuda – Công viên Yên Sở hay dự án căn hộ tại Dương Nội của Nam Cường rất vắng người hỏi mua mà nguyên nhân chính là do một thời gian dài nằm "đắp chiếu", tiến độ gần như “dậm chân tại chỗ”.

Theo ông Nguyễn Đức Diễn - Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản G5, chưa bao giờ thị trường bất động sản phân hóa rõ như giai đoạn hiện nay khi nhà đất có mức giá trung bình từ 1 - 1,5 tỷ, có tiến độ xây dựng đảm bảo rất đắt khách, trong khi những khu vực xa trung tâm thành phố, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ, tiến độ chậm hoặc những căn hộ có diện tích lớn (trên 100m2), giá bán cao vẫn vắng khách mua. Điều đó cho thấy, những chủ đầu tư thiếu uy tín, chậm chạp, không linh hoạt chia nhỏ căn hộ để bán... sẽ mất cơ hội cạnh tranh trên thị trường.

Đánh giá về thị trường, ông Trần Như Trung, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng cho rằng, thị trường hiện nay có sự phân hóa sản phẩm rất mạnh, nhu cầu của khách hàng đa dạng. "Một dự án làm ra sản phẩm, không chỉ đơn thuần là cần đến vốn, nó cần phải quan tâm đến nhu cầu thực sự của người mua. Nhìn vào thực tế sẽ thấy, nhu cầu của khách hàng thì chắc chắn vẫn không thay đổi, vấn đề là doanh nghiệp cung ứng sản phẩm có đáp ứng được không?", ông Trung nói.

Giới quan sát cũng cho rằng, sau những thách thức kéo dài, thị trường đã có sự phân hóa rõ nét, các nhà đầu tư "ăn xổi" sẽ khó có cơ hội cạnh tranh bởi dự án thường rơi vào tình cảnh bị cắt xén tiện ích, chậm tiến độ... Người mua nhà cũng sẽ hướng tới những dự án uy tín, đúng tiến độ và chủ đầu tư đủ nguồn lực để hỗ trợ khách hàng.

Phương Dung