Trong báo cáo mới đây về thị trường bất động sản năm 2022, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết lượng giao dịch bất động sản nhà ở thương mại sụt giảm mạnh, đặc biệt trong quý IV năm 2022.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39% tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thu của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, năm trước khi dịch Covid-19 bùng phát.

Số liệu trong báo cáo phân tích mới đây của công ty chứng khoán VNDirect cũng cho thấy rõ điều này. Cụ thể, doanh số ký bán nhà ở suy giảm do nhu cầu nhà ở yếu, đặc biệt là ở các tỉnh lân cận TPHCM. Các chủ chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TPHCM trong quý III, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23% so với quý trước lên 2.656 căn.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ đã giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản ở những khu vực này, dẫn đến số lượng tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước, theo DKRA và CBRE.

Sự sụt giảm về lượng giao dịch chung của toàn thị trường cũng được thấy rõ hơn trong hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Sau khi đẩy mạnh hoạt động bán hàng trong 6 tháng đầu năm 2022,  Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) ghi nhận doanh số ký bán quý III sụt giảm đáng kể chỉ 1.512 tỷ đồng (so với 8.410 tỷ đồng trong nửa đầu năm).

Lũy kế 9 tháng năm 2022 doanh số ký bán đạt 9.922 tỷ đồng ( tăng 95,4% so với cùng kỳ), chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án Southgate, Akari, Mizuki. Doanh số ký bán thấp hơn kỳ vọng chủ yếu là do hạn mức tín dụng vay mua nhà hạn chế, lãi suất cho vay tăng cao và các vấn đề pháp lý tại Đồng Nai và Cần Thơ vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo đánh giá của VNDirect, doanh số ký bán quý IV của Nam Long sẽ không có sự đột phá đáng kể do nhu cầu mua nhà suy yếu, dù khoảng thời gian này được coi là “thời điểm vàng” của ngành bất động sản.

Công ty chứng khoán này hạ dự phóng doanh số ký bán năm 2022 giảm 33,8% so với dự báo trước xuống 11.201 tỷ đồng (tăng 89,1% so với cùng kỳ), do các dự án mới như Izumi City và Cần Thơ 43ha mở bán chậm hơn dự kiến.

Doanh số ký bán 2022-2024 của Nam Long được dự báo giảm mạnh do nhu cầu nhà ở suy yếu và việc ra mắt dự án mới tiếp tục bị chậm trễ (tỷ đồng) (Ảnh: VNDirect)

Thị trường bất động sản năm 2023 được dự báo sẽ tồn tại 2 khó khăn lớn. Thứ nhất, khó khăn về tái cấp vốn, áp lực mua lại trái phiếu và nợ đến hạn năm 2023 tăng lên. Thứ hai, lãi suất cho vay tăng dẫn đến nhu cầu cầu nhà ở suy yếu.

VNDirect cho rằng thị trường BĐS tại các vùng lân cận TPHCM sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà.

Vì những lý do đó, doanh số ký bán của Nam Long trong năm 2023 được dự báo sẽ giảm 30% so với cùng kỳ xuống còn 7.642 tỷ đồng, chủ yếu đến từ căn hộ trung cấp và bình dân tại các dự án Akari, Mizuki và Ehome Southgate.

Ninh An