Dẫn báo cáo của Savills gần đây cập nhật thị trường bất động sản bán lẻ tại cả hai thành phố trọng điểm, bao gồm Hà Nội và TPHCM, VDSC cho biết, từ năm 2014 đến 2018, diện tích bất động sản bán lẻ tăng 15%/năm tại TPHCM, trong khi tại Hà nội là 12%/năm.

Theo VDSC, xu hướng hiện đang trở nên rõ ràng hơn là các trung tâm mua sắm truyền thống đang chuyển dịch dần từ trung tâm bách hóa (department store) sang dạng trung tâm thương mại (shopping mall).

Trung tâm mua sắm (shopping mall) đóng góp lớn nhất cho sự tăng trưởng ở cả hai thị trường trong những năm qua. Tổng diện tích cho thuê hiện tại đã tăng hơn gấp đôi tại Hồ Chí Minh và tăng 50% tại Hà Nội so với năm 2014. Loại hình này hiện đang chiếm lần lượt 81% và 72% thị phần tại thị trường Hồ Chí Minh và Hà Nội, trên khía cạnh tổng diện tích sàn cho thuê.

Trung tâm bách hóa (Department store) thì câu chuyện lại khác. Tại Hà Nội, tổng diện tích không thay đổi trong hai năm gần đây, kể từ sau khi đóng cửa Parkson vào tháng 12 năm 2016. Ngoài ra, cũng không có thêm dự án mới ra vào thị trường kể từ thời điểm khai trương Aeon Mall vào cuối năm 2015.

Trong khi đó, tại Hồ Chí Minh, từ năm 2014 đến 2018, mức tăng trưởng diện tích cho thuê giảm -6%/năm do nguồn cung mới thiếu hụt cũng như việc đóng cửa các trung tâm bách hóa Parkson. Sự khó khăn của các trung tâm bách hóa cũng đang xảy ra tại thị trường Trung Quốc, khi gần đây các đơn vị phát triển hàng đầu như Parkson của Malaysia hay New World từ Hồng Kông đã đóng cửa lần lượt 8 và 7 trung tâm tại đây.

Một đơn vị khác là Wanda, công ty bất động sản bán lẻ lớn nhất ở Trung Quốc, cũng đã thông qua một chương trình đóng cửa một số trung tâm bách hóa và cải tiến những cái còn lại thành trung tâm thương mại. Theo một thông báo gần đây, Wanda sẽ bán 37 trung tâm bách hóa của mình cho một công ty khác là Suning.com.

 Về tình hình hoạt động, VDSC đánh giá, thị trường đã đạt hiệu suất tốt mặc dù nguồn cung liên tục tăng trong những năm gần đây.

Cụ thể, tại TPHCM, trong năm 2018, mức giá thuê gộp trung bình là 50 USD/m2/tháng, gần như giữ nguyên so với năm 2017. Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 96% trong quý 4 năm 2018, tăng 3ppts theo quý và theo năm, trong hoàn cảnh có nguồn cung mới.

Còn tại Hà Nội, mức giá thuê gộp trung bình tăng đều đặn trong những năm gần đây và tiếp tục xu hướng tăng với mức tăng 3% theo quý và 15% theo năm lên 42 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy bình quân là 94%, giảm -3 điểm % theo quý và -4 điểm % theo năm.

Về triển vọng, tại thị trường Hà Nội, trong năm 2019 sẽ có khoảng 16 dự án mới với tổng diện tích 300.0002 m2 tung ra thị trường. Trong đó, Vinhomes D 'Capitale (Star City) và Aeon Mall Hà Đông sẽ là những dự án được chú ý nhất.

Ở thị trường TPHCM, nguồn cung tương lai trong năm 2019 sẽ khoảng 250.0002 m2 NLA (diện tích cho thuê) đến từ 16 dự án. Trong đó, Union Square là dự án mới duy nhất nằm ở trung tâm sau giai đoạn tái cấu trúc. Các dự án ngoài trung tâm quy mô lớn được kì vọng bao gồm Thaco Complex ở Quận 2, The Mall ở Quận 10, Aeon Mall Celadon giai đoạn 2 tại Tân Phú và Giga Mall ở Thủ Đức.

Hầu hết các dự án trong tương lai sẽ được đặt tại các khu dân cư và thương mại với sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông. Các dự án bất động sản bán lẻ gần như sẽ trở thành như một thành phần trong khu dân cư nhằm thu hút cả người thuê và người mua sắm do tận dụng cơ sở khách hàng tiềm năng có sẵn cũng như cung cấp cho cư dân các tiện ích bổ sung.

Ngoài ra, thị trường BĐS bán lẻ cũng chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt do sự gia nhập của nhà đầu tư nước ngoài và xu thế thương mại điện tử trong những năm tới.

Có thể thấy, Tập đoàn Aeon và Tập đoàn Lotte đã lên kế hoạch cho hai dự án quy mô lớn tại các quận Hà Đông và Tây Hồ, Hà Nội. Tập đoàn Aeon cũng đặt mục tiêu phát triển 20 trung tâm mua sắm trên khắp Việt Nam đến năm 2025 và Tập đoàn Lotte nhắm đến 87 siêu thị mới vào năm 2020.

Các công ty thương mại điện tử lớn tại Việt Nam hiện nay đứng sau là các tập đoàn Trung Quốc, cụ thể là Tập đoàn Alibaba với Lazada và Tencent Holdings với Shopee và Tiki. Tay chơi khổng lồ từ Mỹ, Amazon, sẽ chính thức gia nhập thị trường thông qua hình thức hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam với dịch vụ Fulfillment by Amazon (FBA). Amazon hợp tác với Việt Nam Post, một trong những công ty hậu cần hàng đầu của Việt Nam, để xây dựng nhà kho quy mô lớn gần sân bay Nội Bài.

Mai Chi