VinaLand, quỹ đầu tư bất động sản thuộc VinaCapital - công ty quản lý quỹ lớn nhất tại Việt Nam đã thoái toàn bộ vốn tại 5 dự án trong năm 2013. Đầu năm 2014, VinaLand tiếp tục công bố việc thoái vốn tại một khách sạn 5 sao tại TPHCM.

VinaCapital là công ty quản lý quỹ lớn nhất Việt Nam với giá trị tài sản ròng (NAV) khoảng 1,5 tỷ USD. Đây cũng là một trong những nhà đầu tư lớn nhất trong lĩnh vực du lịch - khách sạn tại Việt nam với danh mục đầu tư gồm hàng loạt các khách sạn 4 - 5 sao như Sofitel Metropole Hà Nội, Movenpick Hà Nội, Movenpick Sài Gòn, Mercure La Gare Hà Nội, Sheraton Nha Trang…

Việc thoái vốn của VinaLand nằm trong lộ trình tái cơ cấu quỹ được thực hiện trong 3 năm được đưa ra tại đại hội cổ đông bất thường vào cuối năm 2012 để lấy ý kiến phương hướng hoạt động trước thời hạn đóng cửa quỹ ngày 22/3/2013. Với tình hình thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, cổ đông của VinaLand không thông qua việc tiếp tục duy trì hoạt động mà tán thành việc tái cơ cấu quỹ.

Theo đó, VinaLand sẽ duy trì chiến lược thu lại tiền và không đầu tư thêm bất kì dự án mới nào mà chỉ bỏ vốn vào những dự án đang triển khai. VinaLand sẽ thực hiện thoái vốn thông qua phát triển các khu căn hộ rồi bán lại cho người mua nhà hoặc bán lại cổ phần trong các dự án cho nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài.

Trong báo cáo quý IV/2013, quỹ ngoại với giá trị tài sản ròng tới cuối năm 2013 là gần 440 triệu USD này nhận định cả hai hình thức thoái vốn này đối mặt với nhiều khó khăn trong 2 năm qua bởi tình hình vĩ mô và thị trường bất động sản.

Trong 5 dự án thoái vốn trong năm 2013, VinaLand bán 3 dự án với giá cao hơn NAV tại cùng thời điểm, trong khi 2 dự án khác, quỹ đã chấp nhận với mức giá thấp hơn NAV.

Mở đầu chu kỳ thoái vốn, VinaLand bán 65% cổ phần tại tòa nhà văn phòng 30 Nguyễn Du, Hà Nội vào đầu tháng 1/2013. Giá bán cao hơn 6,5% NAV tại thời điểm chuyển nhượng và mang về khoản tiền ròng 3,3 triệu USD.

Khoản chuyển nhượng đáng chú ý nhất trong năm 2013 là việc bán gần 67% cổ phần tại khách sạn 5 sao Sheraton Nhà Trang. Giá trị chuyển nhượng là 42 triệu USD, bao gồm cả khoản nợ 38 triệu USD. Việc chuyển nhượng này mang lại cho VinaLand 3,1 triệu USD ròng, cao hơn 17,1% NAV tại thời điểm chuyển nhượng.

Đầu tháng 10/2013, VinaLand bán 70% cổ phần tại dự án khu căn hộ và biệt thự Hào Khang tại quận 9 TPHCM. Đây cũng là thương vụ có giá bán cao hơn 2,9% NAV và mang lại khoản giá trị ròng là 4,6 triệu USD.

Đối với 2 thương vụ thoái vốn với giá thấp hơn NAV, vào tháng 7/2013, VinaLand 70% bán dự án khu căn hộ phức hợp cao cấp Signature One tại TPHCM với giá thấp hơn 3,3% giá trị tài sản ròng tại thời điểm đó và thu về 2,7 triệu USD. Đồng thời, cuối năm 2013, quỹ này thông báo bán toàn bộ khách sạn Prodigy Pacific tại Hà Nội với giá thấp hơn 5,5% so với NAV và chỉ thu về 1,7 triệu USD ròng.

Đầu năm 2014, quỹ này tiếp tục chuyển nhượng vốn tại khách sạn 5 sao tại TPHCM với khoản tiền thu về ròng là 16,1 triệu USD, cao hơn 19% so với NAV. Theo các nguồn tin, khách sạn VinaLand đã chuyển nhượng là Movenpick Sài Gòn. Đại diện truyền thông VinaCapital từ chối nêu tên khách sạn vì các ràng buộc hợp đồng.

Với việc thoái vốn tại 6 dự án, tổng số dự án còn lại của VinaLand là 30 dự án. Phần lớn trong số này là là các dự án đang ở giai đoạn lên kế hoạch hoặc đang được đầu tư với tỷ lệ chiếm lần lượt là 59% và 28% NAV của quỹ.

Đáng chú ý, các dự án đã thoái vốn của VinaLand không thuộc 10 dự án lớn nhất tính theo NAV của VinaLand.

Trong khi đó, mặc dù chào bán 50% cổ phần tại khách sạn 5 sao Metropole Hà Nội từ cuối năm 2012, một quỹ khác thuộc VinaCapital là VOF vẫn chưa bán tím được người mua cho thương vụ này. Giá chào bán tại thời điểm đó tương đương giá trị sổ sách là 58,7 triệu USD.

Cùng với các quỹ của VinaCapital, trong thời gian vừa qua, một ông lớn khác là Hoàng Anh Gia Lai cũng lên kế hoạch cơ cấu lại mảng bất động sản. Tập đoàn này sẽ điều chỉnh quy hoạch các dự án bất động sản để có thể cung cấp nhiều căn hộ phân khúc giá trung bình và thấp, tăng tính thanh khoản cho sản phẩm. Mức giá bán căn hộ có thể nhỉnh hơn hoặc thậm chí ngang bằng dự án nhà ở xã hội.

Chính Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức) đã từng chia sẻ, Tập đoàn tạm thời bỏ ngỏ thị trường bất động sản Việt Nam. Lý do mà ông đưa ra là "chỉ những phân khúc đầu tư cho nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp may còn trông chờ chút lãi. Nếu đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở cao cấp thì không mong thu được vốn".

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu như Savills, CBRE…thị trường bất động sản trong những năm qua liên tiếp có sự sụt giảm về giao dịch lẫn giá bán trong suốt nhiều năm liền, đặc biệt là từ đầu 2011. Trung bình mỗi năm, giá bất động sản giảm khoảng 10% so với năm liền trước.

Trong khi đó, báo cáo quý IV/2013 của VinaLand nhận định, dù lượng khách du lịch tới Việt Nam năm 2013 đạt 7,5 triệu người, tăng hơn 10% so với năm 2012 nhưng các phân khúc khách sạn từ 3 sao trở xuống trở nên cạnh tranh hơn so với các khách sạn hạng sang (4 sao và 5 sao) do giá thuê phòng rẻ.

Trong báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, theo khảo sát của các cơ quan chức năng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.

Tuy nhiên, ngoại trừ một số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt hoặc giá bán phù hợp tại Hà Nội và TPHCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, hầu hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về thanh khoản.

Câu hỏi liên tục được đặt ra trong thời gian vừa qua là liệu thị trường bất động sản đã nhìn thấy đáy hay chưa? Bước sang năm 2014, trong khi các chuyên gia tin tưởng vào sự khởi sắc của thị trường này, nhiều doanh nghiệp vẫn khá thận trọng.

Lam Thanh