Doanh nghiệp lao đao vì “nghẽn”

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành và Thành ủy, UBND TPHCM về việc khẩn trương giải quyết "điểm nghẽn" chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Điểm nghẽn này đang làm ách tắc các dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM.

Hiệp hội kiến nghị khẩn trương giải quyết điểm nghẽn để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, thông thoáng.

“Điểm nghẽn” chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư đang làm ách tắc các dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM.

Theo HoREA, một số quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị 2009 đã gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn. Bởi vì các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Việc cơ quan Nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong 7 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

HoREA cho rằng, chấp thuận chủ đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước chuẩn bị đầu tư dự án. Đến thời điểm này, nhiều doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn bao gồm cả vốn vay, vốn huy động để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Thế nhưng, nhiều dự án vẫn “dậm chân tại chỗ”. Đây là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Nguồn cung dự án sụt giảm do các điều luật “đá nhau”. Các doanh nghiệp không thể triển khai dự án đúng như dự kiến dẫn đến nợ nần, khó khăn.

Từ giữa năm 2015 đến nay, HoREA đã có rất nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

Theo Sở Xây dựng TPHCM, kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (1/7/2015) cho đến nay thì Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong các dự án có quỹ đất hỗn hợp còn có quỹ đất công như đường hẻm, lối đi, đường mòn nông thôn, kênh, mương.

Tháo gỡ “điểm nghẽn” bằng cách nào?

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Hiệp hội này kiến nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn cách hiểu từ "đất ở" như nội dung Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ đối với đất có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện sau: thứ nhất, đất đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thứ hai, đất đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở. Thứ ba, đất đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Việc hiểu rõ từ “đất ở” nhằm giúp các địa phương có căn cứ thực hiện, khắc phục điểm nghẽn này.

Về lâu dài, HoREA cũng nhất trí với Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở như sau: "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác (hoặc "đất") theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tương thích với Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

HoREA kiến nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn cách hiểu từ "đất ở".

HoREA kiến nghị UBND TPHCM, đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất đã được Sở Kế hoạch Đầu tư thụ lý hồ sơ trình UBND thành phố ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư, trong đó có ghi tên "Nhà đầu tư thực hiện dự án" và "Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án".

HoREA kiến nghị UBND thành phố có văn bản chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương thực hiện các bước thủ tục hành chính tiếp theo, như sau:

Bước 1: Sở Quy hoạch Kiến trúc nhận và thụ lý hồ sơ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án của "Nhà đầu tư" trình UBND thành phố phê duyệt.

Bước 2: Sở Xây dựng chủ trì tổ chuyên gia xem xét trình UBND thành phố "Quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại" đối với các dự án nhà ở có quỹ đất xen cài đất ở với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Bước 3: Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện các công tác sau đây: (1) Trình UBND thành phố ra quyết định giao đất dự án cho chủ đầu tư; (2) Chủ trì công tác xác định giá đất cụ thể của dự án nhà ở thương mại; (3) Phối hợp với Sở Tài chính trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố để xem xét trước khi trình UBND thành phố quyết định tiền sử dụng đất của dự án.

Cũng theo HoREA chỉ có TPHCM và TP Hà Nội có Sở Quy hoạch Kiến trúc (các tỉnh và thành phố khác chỉ có Sở Xây dựng). Do vậy, hiệp hội nhận thấy "Bước 1" và "Bước 2" nêu trên có thể rút gọn thành 1 bước như sau: "Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc, tổ chuyên gia để thẩm định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án để trình UBND thành phố phê duyệt đồng thời quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án và chấp thuận chủ đầu tư dự án", để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính.

Đại Việt – Công Quang