Trong 5 năm gần đây, tại Hà Nội, nhất là khu vực quận Hoàng Mai và Thanh Trì rộ lên xu hướng đầu tư "lướt sóng" vào nhà đất không có sổ đỏ (chứng nhận quyền sử dụng đất), đất trong diện xóa quy hoạch, quy hoạch treo.

Nhiều trường hợp đã có lãi lớn tuy nhiên, cũng không ít nhà đầu tư chịu cảnh "mất cả chì, lẫn chài" khi triển khai quy hoạch.

Vào năm 2010, bà Hương Lan đã bỏ ra 650 triệu đồng để mua một mảnh đất có diện tích 28 m2 tại đường Trịnh Đình Cửu (Hoàng Mai), khoảng 23 triệu đồng/m2.

Sở dĩ mảnh đất này có giá rẻ như vậy là do vị trí của nó nằm ở khu vực đang được quy hoạch đường vành đai 2,5.

Bà Lan cho biết thời điểm này, đường vành đai 2,5 mới chỉ được quy hoạch trên giấy tờ và chưa biết bao giờ sẽ triển khai. Tuy nhiên, bà xác định mảnh đất này chỉ dành để "lướt sóng", nếu có lời là bán ngay.

"Theo quy hoạch, mảnh đất nhà tôi nằm sát khu vực phải giải tỏa, và nằm trong diện sẽ được điều chỉnh. Có thể sẽ mất 15-20 m2 diện tích. Như vậy, trong trường hợp có giải tỏa, tôi vẫn còn khoảng 40% diện tích, và đương nhiên đất sẽ ra mặt đường. Như vậy, giá trị sẽ lớn", bà Lan nói.

Đầu tư "lướt sóng" đất không có pháp lý, vướng quy hoạch mang lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Ảnh minh họa

Tuy nhiên, sau 10 năm, dự án đường vành đai 2,5 vẫn còn dang dở, nhiều khu vực chưa được giải phóng mặt bằng. Vì vậy, giá đất khu vực này có xu hướng chững lại, ít giao dịch. Từ năm 2015, bà Lan liên tục rao bán mảnh đất này, nhưng tới nay vẫn chưa bán được.

Theo một số công ty môi giới, xu hướng đầu tư "lướt sóng" vào các mảnh đất trong diện xóa quy hoạch, đất không sổ đỏ có rất nhiều rủi ro và có phần liều lĩnh. Tuy nhiên, nếu trót lọt, đây sẽ là một khoản đầu tư đem lại lợi nhuận rất cao.

Bà Thu Nhung, chuyên gia bất động sản cho hay, theo Luật Đất đai 2013, trong 3 năm, phần đất do nhà đầu tư không thực hiện, không có kế hoạch điều chỉnh hay hủy bỏ quy hoạch, thì gọi là đất quy hoạch treo.

Bà Nhung cho biết, việc mua bán đất nền thuộc diện treo quy hoạch vẫn diễn ra khá sôi động ở nhiều địa phương. Nhờ giá bán rẻ chỉ bằng một nửa so với giá thị trường, nên nhiều nhà đầu tư xem đây là một kênh đầu tư may rủi, nếu thành công sẽ mang lợi nhuận rất cao. Tuy nhiên, nếu không thành công, nguy cơ mất cả chì lẫn chài là chuyện đương nhiên.

Chuyên gia này dẫn chứng, trên thực tế, có 2 sản phẩm đất dính quy hoạch treo, thứ nhất là đất có sổ và đất không sổ.

Với trường hợp đất có sổ đỏ nhưng đã bị thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Sau 3 năm, việc thu hồi không thực hiện và dính phải quy hoạch "treo", nhà đầu tư có thể tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có thể mua bán, hoặc chuyển nhượng cho người khác.

Với trường hợp đất không sổ, đất lấn chiếm, ngay cả trường hợp dính quy hoạch treo đều rất rủi ro. Tất cả trường hợp này sẽ không được đền bù theo quy định của Luật Đất đai. Mọi giao dịch sẽ phải là giấy viết tay, không được công chứng. Khi xảy ra khiếu kiện, khiếu nại, người mua sẽ không được hoàn trả phí đặt cọc, hay phí đất. Do đó, nhà đầu tư nên cân nhắc các sản phẩm này.

"Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2021, có hiệu lực từ 1/1/2021, đất nằm trong quy hoạch treo sẽ được giao bán, chuyển nhượng và tính giá đất theo thị trường. Đặc biệt, người dân sống ở quy hoạch treo được phép xây dựng. Như vậy, trong trường hợp, quy hoạch được triển khai, tài sản trên đất vẫn được tính. Tùy loại quy hoạch sẽ có mức đền bù khác nhau.

Trong trường hợp, đất thu hồi được làm trường học, bệnh viện, công viên, đường giá,... sẽ có giá đền bù thấp. Nếu quy hoạch khu đô thị, chung cư, giá đền bù tương đương với giá thị trường. Trước khi rót vốn đầu tư, nhà đầu tư tốt nhất nên tìm hiểu kỹ tính pháp lý để tránh rủi ro", bà Nhung nói.

Việt Vũ