Bất động sản 04/01/2023 14:50

Đâu là yếu tố sinh tồn của doanh nghiệp bất động sản giữa khó khăn?

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản năm 2022. VARS nhận định năm vừa qua ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thuờng” từ thị trường bất động sản.

Biểu hiện “bất thường” của thị trường đầu tiên là ở diễn biến. Đầu năm 2022, thị trường “bùng nổ” (đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”.

Về nguồn cung khan hiếm, rất ít các dự án mới phát sinh. Hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp. Trong khi đó sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.

Tỷ lệ tồn kho, hấp thụ các phân khúc bất động sản nhà ở thương mại (Biểu đồ: VARS).

Trong khi đó nhu cầu duy trì ở mức cao. Vì vậy năm 2022 thị trường có sự lệch pha cung cầu, bất hợp lý và không thực chất.

Cụ thể nhóm căn hộ bình dân có tỷ lệ hấp thụ cao nhất với mức hơn 60% nhưng lại là có tỷ lệ tồn kho thấp nhất. Căn hộ cao cấp có tỷ lệ tồn kho gần 70% nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ hơn 30%.

Vì vậy trong năm 2022, thị trường đã có những điều chỉnh nhất định. Đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Lực ‘cầu F0’ hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển.

Đến cuối cuối năm 2022 thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.

Giá bán bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán.  Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phı́ đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 6% so với hồi năm 2022), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao.

Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

Theo VARS, hiện nay các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Chờ nguồn vốn đáp ứng nhu cầu ở thực

Tuy nhiên báo cáo VARS cho biết dù ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhưng lượng giao dịch đối với nhu cầu ở thực hiện vẫn không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người mua khó tiếp cận.

Điều này kỳ vọng sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới khi đầu tháng 12 Ngân hàng Nhà nước thông báo về việc điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng định hướng cho năm nay, với mức tăng 1,5-2%, tương đương 240.000 tỷ đồng được cung ứng thêm cho nền kinh tế.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nhận định sẽ có khoảng 40.000 tỷ đồng được dành cho bất động sản. Và dòng vốn này sẽ chảy đến đúng với người có nhu cầu ở thực.

Theo ông Lực, có 3 nguyên nhân người có nhu cầu ở thực sẽ được hỗ trợ tín dụng. Đầu tiên là các hồ sơ đang chờ giải ngân đã được các ngân hàng rà soát rất kỹ trong thời gian vừa qua. Những hồ sơ này phải đảm bảo điều kiện tốt về pháp lý và có nhu cầu thực.

Thứ hai là bài học kinh nghiệm của cả hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp tích lũy được thời gian qua. Họ biết giải ngân biết như nào để đáp ứng yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước.

Thứ ba là những chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng, yêu cầu từ Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực người dân mua nhà ở xã hội cũng như nhà ở phục vụ thực sự cho nhu cầu đời sống.

Ninh An

Chủ đề: bất động sản Chuyên mục: Bất động sản

Địa chỉ email của bạn sẽ không được công bố. Các trường bắt buộc được đánh dấu *