Chuyên gia lo ngại thị trường bất động sản sẽ rơi vào giai đoạn khó khăn vì thiếu vốn.

Không nên kiểm soát “hà khắc”

Như Dân trí đưa tin, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến về dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, ngân hàng chi nhánh nước ngoài, trong đó đáng chú ý là một số quy định theo chiều hướng siết lại dòng tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp.

Bình luận về vấn đề này, tại Diễn đàn toàn cảnh thị trường bất động sản diễn ra cuối tuần qua, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ Tịch Uỷ Ban Giám sát Quốc gia cho rằng, không nên kiểm soát tín dụng vào bất động sản một cách hà khắc thay vì kiểm soát tổng tín dụng nói chung.

“Còn nói về khống chế, giám sát thị trường thì không làm được bởi có nhiều cách đi từ các loại tín dụng khác vào bất động sản. Thậm chí không phát hành tín dụng nữa thì phát hành trái phiếu, có thể phát hành trung hạn dài hạn”, ông Nghĩa bình luận.

Những dẫn giải của vị chuyên gia cho thấy, hiện tại thị trường vẫn diễn biến ổn định và chưa có dấu hiệu đáng lo ngại về tình trạng “bong bóng” hay “đổ vỡ” – thời điểm thị trường thường phải kiểm soát bằng cách chính sách tiền tệ từ phía ngân hàng trung ương.

“Nguồn cầu bất động sản vẫn tăng với cấp độ bình thường. Ít nhất từ nay đến năm 2021 sẽ chưa có dấu hiệu đổ bể của thị trường bất động sản. Sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản nhưng có thể phải tới năm 2019 mới bắt đầu, nhanh thì kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023. Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ năm 2021 - 2023 thị trường bất động sản mới lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng, còn hiện nay thì chưa", ông Nghĩa nhận định.

3 hay 30 tỷ đồng mới đáng lo?

Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng khoản vay dưới 3 tỷ đồng nếu không trả được thì nguy cơ nợ xấu, vỡ nợ còn lớn hơn khoản vay 30 tỷ đồng được trả nợ đúng hạn. “Vậy, hà cớ gì cấm người có tiền mua nhà?” – ông Nam nêu câu hỏi và cho rằng việc cho vay như thế nào nên để tự các ngân hàng quyết định.

Phân tích các thông số thị trưởng hiện tại như tồn dư bất động sản rất thấp, lực cầu lớn trong khi nguồn cung đang thiếu hụt... ông Nam kiến nghị không nên siết tín dụng khi thị trường đang lành mạnh và khó có khả năng bong bóng trong vòng 5 năm tới.

Vị chuyên gia này cho rằng không nên cấm thị trường vận động theo quy luật trong khi nó đang rất phát triển tích cực. Siết bất động sản trong thời điểm này sẽ tác động xấu đến thị trường bất động sản nói chung và đà tăng trưởng của cả nền kinh tế.

"Hiện tượng sốt giá thực ra chỉ xuất hiện cục bộ ở một số địa phương có đột phá về quy hoạch và diễn ra một thời gian ngắn là được kiểm soát. Dòng tiền vào thị trrường bất động sản nếu bị cắt đột ngột rất nguy hiểm, mà chắc chắn các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Đợt khủng hoảng giai đoạn 2011-2013 là một bài học như vậy mà sau đó rất lâu mới có thể phục hồi được", ông nói. 

Mặt khác, các chuyên gia cũng lo ngại thị trường sẽ gặp khó vì thiếu vốn nếu siết tín dụng khi nguồn vốn trong nước không khả quan và nguồn vốn ngoại dù đang tăng cũng không đủ thay thế.

“Việc hợp tác với nước ngoài, doanh nghiệp cũng không dễ bởi doanh nghiệp phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như là bán dự án cho nước ngoài”, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển lo lắng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Ngoài ra, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan.

Theo ông Phạm Hồng Sơn - Phó Chủ tịch Ủy ban chứng khoán nhà nước, cơ sở pháp lý của quỹ đầu tư bất động sản đã có quy định từ năm 2012 nhưng đến 2016 cơ quan quản ý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank với vốn khoảng 50 tỷ đồng thành lập. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào bất động sản nhưng do nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn.

Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, quỹ đầu tư bất động sản là hướng cân bằng dòng vốn trong bối cảnh thị trường bất động sản có xu hướng giảm sút nhưng chưa thể phát triển vì còn nhiều rào cản, nhất là tâm lý của người dân không đầu tư vào quỹ do sợ rủi ro khi khung pháp lý chưa rõ ràng.

Do đó, các chuyên gia cùng có chung quan điểm: trong bối cảnh thị trường đang rất tăng trưởng tốt một cách lành mạnh, giao dịch nhiều nhưng giá ổn định, minh bạch thì việc siết tín dụng đột ngột có thể gây nên cú sốc không nhỏ, thậm chí với cả nền kinh tế. “Chính sách tài chính không phải để hạn chế mà phải là để lành mạnh hóa thị trường”, ông Võ Trí Thành cho biết.

Phương Dung