Trong tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) trình Chính phủ sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013 có nội dung bổ sung về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở. Một số công trình như vậy đang được gọi với các tên như condotel, officetel và resort.

Theo Bộ TN&MT, trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến nay, nhiều địa phương, nhất là các địa phương ven biển, đang cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án khu du lịch để nghỉ dưỡng có công trình căn hộ khách sạn (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng (resort).

Tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương khác đã cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh loại hình công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel).

Theo thống kê từ đầu năm 2015 đến nay, có khoảng 25.639 căn hộ condotel và officetel. Số lượng condotel và officetel vẫn tiếp tục phát triển. Dự kiến giai đoạn 2017-2019, mỗi năm có thêm 27.000-29.000 căn hộ condotel.

Nhiều dự án condotel được chào bán tại Đà Nẵng. Ảnh: Lê Hiếu.

Bộ TN&MT đánh giá việc phát triển căn hộ condotel và văn phòng officetel đã đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch và nhu cầu văn phòng để ở của các công ty vừa và nhỏ. Tuy nhiên, do đây là loại hình bất động sản (BĐS) mới, Luật đất đai chưa quy định cụ thể mà mới chỉ xác định đất sử dụng cho du lịch là loại hình của đất phi nông nghiệp (Điều 10, Luật đất đai), chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng.

Bộ này cho rằng cần giải quyết vấn đề thực tiễn phát sinh trong quá trình thực hiện dự án của các nhà đầu tư, nhằm mục đích phát triển du lịch kết hợp với kinh doanh BĐS, và đề xuất 2 giải pháp.

Thứ nhất, condotel, officetel và resort có chức năng để ở thì xác định là đất ở. Thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án. Người nhận quyền sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Thứ hai, vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật đất đai xác định condotel, officetel và resort là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án.

Người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Dự kiến giai đoạn 2017-2019, mỗi năm có thêm khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel. Ảnh: Lê Hiếu.

Ngoài ra, Bộ cũng đưa ra đánh giá cụ thể tác động tiêu cực và tích cực của từng giải pháp.

Với giải pháp thứ nhất, tác động tích cực theo Bộ TN&MT là giải quyết được các vấn đề đang phát sinh thực tiễn. Tuy nhiên, tiêu cực là quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel sẽ phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình căn hộ sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc.

Với giải pháp thứ hai, có ưu điểm đảm bảo được việc sử dụng đất đúng mục đích là đất thương mại dịch vụ, dùng để kinh doanh và không làm phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình căn hộ để ở và văn phòng để làm việc. Tuy nhiên, giải pháp này không đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội, dẫn đến khó thu hút đầu tư đối với các nhà đầu tư.

Bộ TN&MT kiến nghị chọn giải pháp thứ nhất, sau khi đã nghiên cứu và đánh giá tác động tích cực và tiêu cực.

Trước đó, các loại hình bất động sản như condotel, officetel và resort gây ra nhiều ý kiến tranh cãi liên quan đến các quy định của pháp luật.

Căn hộ condotel được hiểu là từ sự kết hợp giữa condo và hotel, có ý nghĩa là khách sạn - căn hộ hay căn hộ - khách sạn. Tương tự officetel được ghép bởi office và hotel, có nghĩa văn phòng - khách sạn hoặc khách sạn - văn phòng.

Đi kèm với các loại hình mới là khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đây là khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào, kể cả trong Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Có ý kiến cho rằng khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không thể ở được. Nếu không ở được tức là đất cho mục đích sản xuất kinh doanh.

Vậy cần có quy định rõ ràng về “đất ở” hay “đất cho sản xuất kinh doanh”. Sự thiếu thống nhất gây ra nhiều cách hiểu khác nhau tại các địa phương, tạo ra lỗ hổng pháp lý. Nhiều chuyên gia cảnh báo sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và người đầu tư, tiềm ẩn nhiều hệ lụy pháp lý dài lâu.

Một số chuyên gia ví von loại hình này như “đứa con lai vô thừa nhận”, khi lai nhiều loại hình bất động sản khác nhau nhưng lại chưa có văn bản quy định rõ ràng.