Căn biệt thự nằm trên con hẻm đường Thân Nhân Trung (phường 13, quận Tân Bình, TPHCM) được chủ nhà rao bán mức giá 55 tỷ đồng. Giá rao trên dựa vào những ưu điểm của căn nhà như thiết kế theo phong cách cổ điển với đầy đủ nội thất và đồ gỗ xịn...

Nhận định về "thương vụ" căn nhà đặc biệt trên, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng Giám đốc Công ty BVland cho rằng, việc định giá căn nhà 55 tỷ đồng hay thấp hơn, cao hơn phụ thuộc cả cảm tính lẫn lý tính.

Theo đó, việc định giá bán có quy tắc hẳn hoi, trong đó sẽ bao gồm 3 hạng mục chính để định giá là giá đất, vị trí và giá trị xây dựng căn nhà (trong giá trị căn nhà gồm 2 yếu tố - thực tế và tinh thần). Đất thì có thể đưa ra được giá ngay nhưng yếu tố tinh thần của căn nhà lệ thuộc nhiều thứ, có khi số 0 của người này nhưng là số 10 của người kia và ngược lại. Do đó, việc định giá toàn bộ giá trị căn nhà sẽ lệ thuộc vào... người mua. Chỉ cần người mua thích, thấy phù hợp là được.

Đối tượng mua thì có rất nhiều người mua được căn nhà nhưng mục đích mua và sử dụng thì cũng có nhiều hướng như mua kinh doanh, bảo tồn, triển lãm hay du lịch...

"Tôi nghĩ giá trị căn nhà này nếu mua cho mục đích đầu tư thì có nhiều lựa chọn khác tốt hơn. Trong bất động sản, vị trí, khu vực trung tâm là quan trọng. Chính vị trí mới quyết định giá trị cốt yếu cho bất động sản chứ không phải kiến trúc", ông Nguyễn Huy Vũ nói.

Trong khi đó, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân cho rằng, nói về khoa học định giá bất động sản trong trường hợp này phương pháp xác định giá cả chính xác nhất phải dùng phương pháp chi phí (hay phương pháp giá thành). Cụ thể: Giá bất động sản = giá đất + giá nhà + kỳ vọng chủ nhà.

Ở căn biệt thự này, giá đất vị trí tương đương dao động từ 75-80 triệu đồng/m2. Tổng giá đất vào khoảng 22,5 đến khoảng 24 tỷ đồng. Giá nhà bao gồm 2 phần: phần xây dựng và phần trang trí nội thất. Xây dựng hoàn thiện cơ bản vào mức 6 triệu đồng/m2 với tổng diện tích 1 trệt 3 lầu trừ mật độ xây dựng và phần sân thượng còn lại khoảng 900-1000m2 giá thành từ 5,4 - 6 tỷ đồng.

Riêng phần thang máy, cửa điều khiển từ xa và nhất là phần trang trí nội thất bằng gỗ chính là phần độc đáo nhất của bất động sản thì rất khó định giá. Phần này rơi vào khoảng 10-15 tỷ đồng. Chính xác thì chắc chỉ có gia chủ mới biết.

"Với kỳ vọng của chủ nhà, tôi nghĩ nó vào khoảng 5-10 tỷ đồng cho căn nhà này là cũng hợp lý dựa trên công sức để gầy dựng lên tài sản. Tổng thời gian tôi nghĩ phải trên dưới 2 năm mới có thể hoàn thành căn nhà này", ông Phan Công Chánh nói.

Theo chuyên gia bất động sản cá nhân này, với căn nhà đặc thù và đặc biệt thế này, người mua và sử dụng chắc chắn cũng sẽ có những nét tương đồng với gia chủ (am hiểu về nội thất gỗ, thích kiến trúc căn nhà...) hoặc phải là những người đang muốn khẳng định vị thế của mình trong xã hội.

Ông Phan Công Chánh cho rằng, người ta thường nói: "Không ai khuyên người giàu cách xài tiền". Với nhóm người mua được gọi là tiềm năng để có thể mua căn nhà này chắc chắn tài sản của họ có thể gấp nhiều lần. Và nếu có lấn cấn, người ta chỉ có thể lấn cấn vị trí thôi (Tân Bình)".

"Nếu so sánh việc mua căn nhà này với mua một bất động sản khác ở trung tâm quận 1 để kinh doanh là so sánh khá khập khiễng. Mục đích chính mua căn nhà này như tôi có chia sẻ, là để ở nhằm gia tăng vị thế của mình trong xã hội hoặc một mục đích khác chứ không ai mua ở vị trí này để kinh doanh", chuyên gia Phan Công Chánh nói.

"Nếu có thể đưa ra một lời khuyên để được những khách hàng mua tiềm năng của căn nhà này lắng nghe thì tôi nghĩ hãy cố gắng chia sẻ những ý tưởng của chủ nhà để tìm kiếm sự đồng điệu cũng như lý do vì sao một căn nhà đẹp như thế họ lại bán đi để có thể ra quyết định đúng đắn nhất cho mình", chuyên gia bất động sản cá nhân này cho biết.

Bài: Công Quang
Ảnh: Phạm Nguyễn