Theo số liệu từ Bộ Xây Dựng, tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản (BĐS) cả nước vào khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (tương ứng 1,87%) so với thời điểm cuối năm 2013. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 19.210 căn, tương đương 30% tổng giá trị tồn kho; nhà thấp tầng: 13.516 căn, tương đương 26%; đất nền nhà ở: 9.119.001 m2, tương đương 35,5%; đất nền thương mại: 2.001.904 m2, tương đương 6,6%.

Tồn kho chủ yếu tập trung ở những khu vực xa trung tâm thành phố, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ, diện tích lớn, giá bán cao. Tồn kho giảm chủ yếu ở những căn hộ diện tích nhỏ, thuận tiện giao thông, hạ tầng kết nối đầy đủ, giá cả phải chăng.

Tổng hợp kết quả năm 2013 của các doanh nghiệp BĐS đã niêm yết, trung bình hàng tồn kho (chủ yếu là BĐS để bán hoặc BĐS đang xây dựng) chiếm 40% tỉ trọng tổng tài sản. Do vậy, trong những tháng đầu năm nay, các chủ đầu tư vẫn đang tập trung vào việc giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới.

Theo nhiều chuyên gia BĐS đánh giá, thị trường BĐS đang ở vùng đáy, mức giá hiện tại được cho rằng đã quay trở về mức tương đương cách đây 6-7 năm. Do đó, sự quan tâm của các nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua nhà thực sự đang dần được cải thiện ở các hầu như tất cả các phân khúc sản phẩm BĐS.

Trong những tháng đầu năm 2014, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, ở một số dự án, giá bán có sự tăng nhẹ trở lại. Sự tăng giá xuất hiện ở các dự án có tiện ích đầy đủ và cơ sở hạ tầng hoàn thiện, vị trí đẹp.

Chỉ có 41% doanh nghiệp tăng lãi năm 2013

Theo tổng hợp nhanh của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), năm 2013, trên tổng số hơn 50 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết, so với năm ngoái, 52% doanh nghiệp tăng trưởng về doanh thu nhưng chỉ 41% doanh nghiệp tăng trưởng về lợi nhuận sau thuế (LNST).

Cụ thể, các doanh nghiệp tiêu biểu có kết quả tốt có thể kể tên là: Vingroup (doanh thu tăng 132%, LNST tăng 331% so cùng kỳ); Tân Tạo (LNST tăng 165%); Kinh Bắc (doanh thu tăng 281%, LNST lãi 72 tỷ, năm ngoái lỗ 436 tỷ); DIG (LNST tăng 125%); Quốc Cường Gia Lai (doanh thu tăng 334% yoy, LNST tăng 90% yoy); Sudico (doanh thu tăng 11,5 lần; LNST lãi 70 tỷ, năm ngoái lỗ 302 tỷ)...

Mặc dù thị trường đã sôi động hơn trong Quý I/2014, tuy nhiên đặc thù ngành BĐS thường hạch toán, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tập trung vào cuối năm sau khi hoàn thành và bàn giao cho khách hàng các sản phẩm BĐS. Do đó, VCBS dự báo kết quả kinh doanh QuýI/2014 các doanh nghiệp ngành BĐS sẽ không có gì nổi trội và chưa phản ánh hết tiềm năng cũng như triển vọng cả năm của doanh nghiệp.

Với thực trạng thị trường còn tồn tại nhiều khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là cung vẫn còn quá nhiều so với cầu, VCBS giữ quan điểm cho rằng thị trường chỉ thực sự sáng sủa hơn ở một số phân khúc như các dự án có mức giá trung bình hoặc thấp, chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh thực hiện với tiến độ đảm bảo, có vị trí đẹp.

Hai là phân khúc căn hộ nhỏ có diện tích nhỏ và có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, vị trí hợp lý, tiến độ xây dựng đảm bảo. Ba là phân khúc đất nền được dự báo sẽ tiêu thụ tốt hơn do giá cả đã xuống thấp đến mức hợp lý và hưởng lợi từ chính sách cho phép phân lô, bán nền trở lại.

VCBS cho rằng các doanh nghiệp BĐS có chiến lược đầu tư, định hướng tập trung cụ thể vào phân khúc sản phẩm và khách hàng nhất định, có nguồn lực nội tại tốt, không sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, khả năng bán hàng tốt, nắm bắt nhanh nhạy xu hướng mua của khách hàng sẽ là những doanh nghiệp có kết quả tốt.

Ngược lại, những doanh nghiệp vay nợ nhiều, gánh nặng chi phí tài chính lớn và bán hàng chậm (tồn kho nhiều) sẽ là những doanh nghiệp tiếp tục có kết quả yếu kém.

Mai Chi