Theo Roubini Global Economics, đáng chú ý, 30% khoản nợ ngân hàng có liên quan đến bất động sản, trong khi phần lớn các khoản nợ này được thế chấp bằng đất đai và nhà cửa. Đóng góp 16% vào tổng GDP và hỗ trợ phát triển cho hàng loạt các ngành công nghiệp phụ trợ, bất động sản chững lại nhịp phát triển sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế Trung Quốc nói chung.

Thị trường nhà ở: Có còn là miếng bánh ngon?

Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, áp lực giảm giá nhà ở sẽ còn kéo dài trong năm nay. Giá bán và mức hấp thụ sản phẩm của phân khúc nhà ở sẽ không thể đạt tới mức tăng trưởng cao như những năm trước đây, đặc biệt là khi khả năng chi trả của người tiêu dùng bị bó hẹp do các chính sách thắt chặt tiền tệ và các biện pháp kiểm soát định chế tài chính phi ngân hàng.

Thêm vào đó, với quyết tâm ổn định nền kinh tế, Ban nội các mới cam kết sẽ tiếp tục giám sát chặt chẽ các chính sách nhà ở. Trong buổi họp báo bế mạc Kì họp Quốc hội, Thủ tướng Lý Khắc Cường tái khẳng định: dựa trên tình hình thực tế tại các địa phương, nhiệm vụ trọng tâm của chính quyền sẽ là kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản. Thêm vào đó, tự do hóa tài chính mang đến cho người dân nhiều lựa chọn đầu tư hơn, thay vì chỉ đầu tư vào bất động sản nhà ở.
 
Kết quả là hiện nay, theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, rất nhiều nhà phát triển đã và đang thận trọng, xem xét nhiều hơn đến yếu tố giá cả. Tại một số thành phố, nhiều khu nhà ở phân khúc cao cấp xuống giá và nhiều khả năng, những nhà phát triển tại những khu vực này sẽ còn phải giảm giá xuống nữa nếu muốn thúc đẩy khối lượng giao dịch. Tuy nhiên, sự giảm giá này là không đáng kể và theo Cushman & Wakefield, bất động sản giảm giá chủ yếu là các loại bất động sản tồn đọng tại thị trường cấp ba, cấp bốn. Tần suất giao dịch khiêm tốn trên thị trường sẽ tiếp tục khiến các nhà phát triển xem xét lại yếu tố giá cả, tạo điều kiện cho nguồn cung dần tỉ lệ thuận với cầu, cho phép các nhà phát triển có cơ hội làm đẹp hơn bản cân đối kế toán công ty họ.

Cushman & Wakefield cũng dự đoán, thị trường sẽ diễn ra nhiều hoạt động hợp nhất giữa các Công ty hơn và để có thể hoạt động hiệu quả trong bối cảnh nhiều rủi ro này, các nhà đầu tư lớn cần phải có tiềm lực tài chính vững mạnh và huy động đa dạng nhiều kênh tài chính. Tập đoàn Greenland Thượng Hải là một ví dụ điển hình. Đầu năm nay, Greenland Thượng Hải công bố kế hoạch mở văn phòng tại Hồng Kong, tìm kiếm cơ hội tiến vào thị trường bất động sản Mỹ. Mới đây, Tập đoàn này hợp nhất với các nhà đầu tư lớn của Trung Quốc như China Vanke để đẩy mạnh các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà ở tại nước ngoài.

Mặc dù hiện nay, niềm tin vào thị trường đang ở mức tiêu cực và sự bất ổn định của nó tuy có ảnh hưởng tới triển vọng phát triển trong ngắn hạn, kinh doanh nhà ở vẫn sẽ tiếp tục thuận lợi trong dài hạn nhờ nhiều nguyên nhân. Trước hết, quá trình đô thị hóa góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Ngày 16 tháng 3 vừa qua, Hội đồng Chính phủ vừa phê duyệt đề án đô thị hóa. Theo đề án này, cho tới năm 2020, Trung Quốc mong muốn 60% dân số sống tại các khu đô thị, so với mức 52,6% vào cuối năm 2012.

Đồng thời, các nhà chính sách cũng đang nỗ lực để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhằm cải thiện khả năng chi trả cho người dân đồng thời kiểm soát hoạt động đầu cơ tại các phân khúc bất động sản cao cấp. Thêm vào đó, chính sách kế hoạch hóa mỗi gia đình chỉ có một con cũng được nới lỏng, tạo điều kiện gia tăng nhu cầu nhà ở. Cuối cùng, chỉ tiêu phát triển GDP cho năm 2014 đạt 7,5% trong bối cảnh nhu cầu và kinh tế thế giới dần phục hồi, mức thu nhập và tình hình việc làm của người dân cũng được ổn định, cho phép họ nghĩ đến việc an cư, mua nhà.  

Khủng hoảng sẽ không xảy ra?

Gần đây, vụ vỡ nợ của một công ty sản xuất các thiết bị năng lượng mặt trời Shanghai Chaori Solar Energy Science & Technology đã làm dấy lên những quan ngại về hệ thống tài chính Trung Quốc. Theo số liệu của Morgan Stanley, tổng số nợ đến nay đã lên tới gần 250% tổng GDP.
 
Thêm vào đó là những rủi ro trong thị trường tài chính phi ngân hàng, Moody’s Investors Service ước tính số nợ trên thị trường này nằm trong khoảng 39% đến 55% của tổng GDP Trung Quốc. Tuy thấp hơn so với chuẩn thế giới nhưng đang có dấu hiệu tăng nhanh. Quá trình trả nợ sẽ diễn tiến phức tạp và ảnh hưởng tiêu cực đến sự tăng trưởng kinh tế Trung Quốc.

Lường trước điều này, các nhà chính sách Trung Quốc đã chủ động áp dụng các biện pháp ngăn ngừa. Gần đây nhất, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã thắt chặt quy định đảm bảo tính thanh khoản dựa trên hiệp định Basel III, kể từ ngày 1 tháng 3 năm nay, yêu cầu tất cả các ngân hàng nắm giữ tài sản có tính thanh khoản bằng 60% của dòng tiền đi ra, tỉ lệ này sẽ tăng dần từ 60% lên đến 100% cho tới năm 2018. Chính phủ cũng dự kiến triển khai lộ trình đảm bảo tổng số tiền gửi ngân hàng Trung Quốc luôn giữ ở mức 17 nghìn tỷ USD. Động thái này sẽ là một cơ sở vững chắc để nới lỏng lãi suất, cho phép các ngân hàng đánh giá các khoản nợ dựa trên khả năng chi trả của người vay.

Đồng thời, bảo hiểm tiền gửi cũng góp phần giảm thiểu rủi ro cho các hoạt động của ngân hàng và hạn chế hiệu ứng dây chuyền nếu có bất kì ngân hàng nào vỡ nợ. Thêm vào đó, chính quyền địa phương cũng đang thực hiện các biện pháp để giảm nợ. Mỗi tỉnh đều thành lập một công ty quản lý tài sản, công ty này sẽ mua lại nợ xấu từ các ngân hàng địa phương và các công ty tín thác do các bộ phận tài chính của chính quyền địa phương thành lập. Những khoản nợ này sẽ được tái cơ cấu nhằm nâng cao khả năng chi trả.

Trước đó, chính quyền địa phương cũng có nhiều kế hoạch kêu gọi thành lập một ban tài chính tập trung, mua lại toàn bộ các khoản nợ công do ngân hàng nắm giữ. Về dài hạn, việc áp dụng thuế bất động sản sẽ cung cấp nguồn vốn ổn định cho chính quyền địa phương, giảm độ phụ thuộc vào các giao dịch mua bán đất nhằm tăng nguồn thu.

Tuy nhiên, Thủ tướng Lý Khắc Cường cũng khẳng định: “Sẽ có những trường hợp bất khả kháng xảy ra”. Đây là một lời khuyến cáo trước tình trạng bảo hộ của nhà nước đã làm trì trệ quá trình thu hồi vốn. Dù vậy, động thái này sẽ có thể gây ra tác dụng ngược, gây tâm lý hoang mang đồng thời gây ra hiện tượng thắt chặt tín dụng, làm gia tăng hiện tượng vỡ nợ hơn dự kiến. Kể cả những doanh nghiệp có thanh khoản tốt, dự án khả thi cũng có thể chịu ảnh hưởng và điều này sẽ tạo nên phản ứng dây chuyền tiêu cực trên cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, các nhà chính sách Trung Quốc vẫn đang nỗ lực không ngừng nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống tài chính. Cushman & Wakefield chúng tôi dự báo, trong thời gian tới, Trung Quốc sẽ áp dụng các phương pháp đòn bẩy cho nền kinh tế như: lãi suất huy động vốn, tỉ giá, lãi suất cho vay nếu như nhịp tăng trưởng kinh tế tiếp tục giảm sâu.

Phương Dung