Thời gian qua, có rất nhiều hộ dân ở tòa nhà Keangnam (quận Nam Từ Liêm) kiện chủ đầu tư ra tòa vì họ mua phải căn hộ thiếu diện tích. Ra tòa, đại diện chủ đầu tư đưa ra Thông tư 16 của Bộ Xây dựng và 2 công văn 124 ban hành năm 2010 và Thông tư 397 của Thanh tra Bộ Xây dựng thể hiện cách tính căn hộ chung cư hoàn toàn khác so với Nghị định 171, cách tính căn hộ chung cư không trừ phần diện tích chung là cột chịu lực...

Ngoài Keangnam, hàng trăm hộ dân tại khu đô thị Đại Thanh (huyện Thanh Trì), Lê Văn Lương Residentials (quận Hà Đông), Mỹ Đình Plaza (quận Cầu Giấy)… cũng đã viết đơn khiếu nại về việc căn hộ bị “ăn bớt” diện tích so với hợp đồng mua nhà. Tuy nhiên, mọi thỏa thuận, khiếu nại, yêu cầu chủ đầu tư đền bù đều chưa đem lại kết quả. Bộ Xây dựng nhiều lần lên tiếng cũng đều khẳng định quy định của Bộ hoàn toàn đúng và không gây thiệt hại gì cho phía người mua.

Tuy vậy, trong phiên giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, các chuyên gia đều khẳng định Thông tư 16 là trái luật, để chủ đầu tư hưởng lợi và người dân chịu thiệt. Ngoài ra, một số chuyên gia khác cũng cho rằng việc không có một phương pháp đo đạc tiêu chuẩn cũng đã vô hình chung tạo ra nghi vấn cho tính trung thực của chủ đầu tư khi rao bán sản phẩm bất động sản, gây hoang mang tâm lý người tìm mua nhà và một lần nữa, làm sụt giảm niềm tin vào thị trường - vốn đã không có nhiều dấu hiệu tích cực.

Thậm chí, trước đó, để đảm bảo tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản trong hệ thống pháp luật, Cục Kiểm tra văn bản pháp luật của Bộ Tư pháp đã đề nghị Bộ Xây dựng tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của quy định về tính diện tích căn hộ.

Theo đánh giá của Bộ Tư pháp, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau. Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ, phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật, như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Hơn nữa, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Theo cơ quan của Bộ Tư pháp, cũng từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư số 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng, như phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà; hay phần sở hữu chung là hành lang, sảnh thì bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê ...

Sau khi bị hàng loạt các chuyên gia trong ngành và cơ quan pháp luật lên tiếng, Bộ Xây dựng mới đây đã ban hành Thông tư 03 sửa đổi, bổ sung cho Thông tư 16. Theo đó, Bộ Xây dựng đã chính thức quyết định bỏ quy định tính diện tích căn hộ theo tim tường vốn đã gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua.

Nhận định về vấn đề này, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 2 diễn ra chiều qua (28/2), Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Văn Nên khẳng định, khi ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, các bộ, ngành đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Những văn bản trái với pháp luật thì phải sửa chữa. Những văn bản liên quan đến người dân thì phải lắng nghe, tập hợp các ý kiến, sửa chữa ngay trong thời gian sớm nhất để đưa vào cuộc sống.

"Tinh thần chung của Chính phủ chỉ đạo là như vậy. Cụ thể văn bản quy phạm pháp luật trong trường hợp này, đề nghị Thứ trưởng Bộ Xây dựng trả lời", Bộ trưởng Nguyễn Văn Nên cho biết.

Tuy nhiên trả lời về vấn đề này, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam bác bỏ kết luận của Ủy ban Pháp luật Quốc hội cho rằng quy đi này ban hành trái luật, không đúng thẩm quyền. Đồng thời, khẳng định nội dung thông tư 16 hoàn toàn đúng luật và không gây thiệt thòi gì cho người mua.Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, trách nhiệm của Bộ ở đây chỉ là đã làm chưa tốt công tác tuyên truyền, phổ biến, giải thích để xảy ra trường hợp doanh nghiệp thực hiện không minh bạch, gây bức xúc

Ông Nam dẫn Luật Nhà ở năm 2005 hiện đang có hiệu lực có điều khoản giao Chính phủ quy định, hướng dẫn thi hành. Theo đó, Chính phủ ban hành Nghị định quy định về nội dung, hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể các nội dung. Việc Bộ ký ban hành Thông tư 16, theo đó, Thứ trưởng Xây dựng khẳng định, đúng quy trình, đúng trách nhiệm và thẩm quyền được giao.

Theo ông Nam, Thông tư 16 hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư, một cách tính diện tích phủ bì (bao gồm cả phần từ tim tường phân chia các căn hộ, cột chịu lực, hộp kỹ thuật), một cách tính diện tích thông thủy (diện tích sàn sử dụng thực tế). Việc áp dụng cách tính nào là tùy thỏa thuận giữa các bên mua và bán căn hộ, không bị buộc áp dụng lựa chọn phương pháp cụ thể nào. Hơn nữa, dù tính theo cách nào thì tổng giá bán căn hộ cũng sẽ không thay đổi bởi về nguyên tắc toàn bộ chi phí đều sẽ tính vào giá bán, nếu tính theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống nhưng ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên.

Còn về việc không sai nhưng Bộ Xây dựng vẫn quyết sửa Thông tư 16 là để thống nhất quy định, tránh tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau, gây bất lợi cho người mua.

Phương Dung