Phối cảnh 1 phần dự án The EverRich 3

Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt, mã PDR, vừa công bố báo cáo tài chính quý 3/2013.  Tương tự các công ty bất động sản khác, kết quả kinh doanh quý 3 và 9 tháng đầu năm của Phát Đạt tương đối khiêm tốn do ảnh hưởng tình hình trầm lắng chung của thị trường bất động sản.

Cụ thể, doanh thu quý 3/2013 chỉ đạt hơn 11 tỷ đồng, chưa bằng 1/3 cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cũng chỉ hơn 688 triệu đồng, tương ứng lãi trên cổ phiếu (EPS) đạt 5 đồng/cổ phiếu.

Lũy kế 9 tháng, Công ty đạt gần 27 tỷ đồng doanh thu, bằng chưa tới một nửa cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1,4 tỷ đồng, tương ứng EPS đạt 11 đồng/cổ phiếu.

Về cơ cấu tài sản nguồn vốn của công ty, tài sản ngắn hạn chiếm tới 95% tổng tài sản, đạt 5.255 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho tới thời điểm lập báo cáo (30/9/2013) lên tới gần 5.036 tỷ đồng, tăng hơn 116 tỷ đồng với cuối quý 2/2013. Trong đó, tồn kho chủ yếu ở 2 dự án là The EverRich 2 với 3.263 tỷ đồng và The EverRich 3 với 1.466 tỷ đồng.

Tổng nợ của Phát Đạt là 4.125 tỷ đồng, gấp gần 3 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, vay và nợ ngắn hạn là 799 tỷ đồng, vay và nợ dài hạn là 1.981 tỷ đồng.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, trong tổng số nợ này, ngân hàng Đông Á cho Công ty vay tổng cộng 625 tỷ đồng nợ dài hạn (trong đó có 226 tỷ đồng nợ dài hạn đến hạn phải trả). Ngoài ra còn có khoản vay ngắn hạn trị giá 18 tỷ đồng được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất dự án The EverRich 2.

Tất cả các khoản vay kể trên từ ngân hàng Đông Á đều chịu lãi suất 15%/năm.

Với tình hình vay nợ như trên, và giả sử các khoản vay có lãi suất 15%/năm, Phát Đạt phải trả gần 140 tỷ đồng chi phí lãi vay. Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính này, trong quý III/2013, Phát Đạt chỉ phải chi có 383 triệu đồng chi phí trả lãi. Lũy kế 9 tháng, chi phí trả lãi cũng chỉ vỏn vẹn 1,14 tỷ đồng.

Đồng thời, dù nợ vay và nợ ngắn hạn là gần 799 tỷ đồng, tiền mặt cuối kỳ của công ty chỉ là 9,5 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần tới cuối quý III/2013 chỉ hơn 6 tỷ đồng và lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 7,4 tỷ đồng.

Như vậy, câu hỏi đặt ra là Công ty sẽ dùng tiền từ đâu để trả nợ và tại sao chi phí lãi vay lại thấp như vậy? Trong thời gian qua, hàng loạt các công ty bất động sản công bố lỗ lớn do chi phí tài chính tăng mạnh, đặc biệt là chi phí từ trả lãi vay.

Thêm vào đó, mặc dù tài sản ngắn hạn của công ty lớn hơn nhiều nợ ngắn hạn (5255 tỷ đồng so với 1480 tỷ đồng), nhưng phần lớn tài sản ngắn hạn tập trung ở hàng tồn kho. Đầu tháng 9, Phát Đạt bất ngờ công bố giảm tới 50% giá bán khu biệt thự ven sông và nhà phố thuộc dự án The EverRich 3. Sau giảm giá, giá bán bình quân là 40 triệu đồng/m2, không bao gồm phần xây dựng. Các căn hộ ở đây có diện tích từ 144m2 tới 402m2, tương ứng giá đất là từ 5,8 tới hơn 16 tỷ đồng.

Lam Thanh