Bất động sản 10/07/2019 14:45

Thời của ông Đặng Thành Tâm và đại gia bất động sản khu công nghiệp?

Xu hướng dịch chuyển sản xuất được cho là vẫn sẽ duy trì vào tạo ra thuận lợi cho hoạt động cho thuê khu công nghiệp ở Việt Nam ngay cả trong trường hợp Mỹ-Trung đạt được thỏa thuận thương mại.

Cho thuê khu công nghiệp phía bắc “sôi động”

Một báo cáo phân tích mới phát hành của Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung tiếp diễn đã thúc đẩy hoạt động cho thuê khu công nghiệp (KCN) trong 6 tháng đầu năm 2019. Trong đó, Kinh Bắc (mã KBC, doanh nghiệp của đại gia Đặng Thành Tâm) và Viglacera (mã VGC) được cho là hai doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất từ sự kiện này.

Theo VDSC, trong giai đoạn này, diện tích cho thuê của cả hai doanh nghiệp nói trên đều tăng vọt. Kinh Bắc ghi nhận cho thuê xấp xỉ 60 ha (tăng trưởng 15%) và Viglacera có thể ghi nhận khoảng 105 ha (tăng trưởng 362% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm.

Trong đó nổi bật là Foxconn đã thuê 15 ha tại KCN Quang Châu (Bắc Giang) của Kinh Bắc. Tập đoàn công nghệ này cũng đang lên kế hoạch đặt một nhà máy khác trên diện tích 10 ha tại KCN Đông Mai (Quảng Ninh) của Viglacera. Phần lớn khách thuê mới vẫn là các doanh nghiệp cung ứng linh kiện, điện tử. Qua đó khẳng định thêm xu hướng dịch chuyển sản xuất đã và đang thúc đẩy nhu cầu thuê KCN, đặc biệt ở khu vực phía bắc.

Làn sóng “tháo chạy” khỏi Trung Quốc: Thời của ông Đặng Thành Tâm và đại gia bất động sản? - 1

Khu công nghiệp Quang Châu của Kinh Bắc

Cũng theo báo cáo, giá cho thuê tăng nhưng không phải ở tất cả các khu vực. Ước tính của VDSC cho thấy mức tăng 11% tại các KCN của Kinh Bắc và Viglacera. Đối với Kinh Bắc, hầu hết các KCN đang và sắp cho thuê nằm ở vị trí khá thuận lợi, do đó giá cho thuê tương đối cao hơn, trung bình đạt 78 USD/m2 năm 2018. Trong đó, giá cho thuê tại KCN Quang Châu tăng đáng kể, đạt 16% theo ước tính của VDSC.

Trong khi đó, Viglacera ghi nhận tăng giá tại KCN xa hơn tại các tỉnh (KCN Phú Hà, Tiền Hải và Đồng Văn IV) có mức giá cho thuê trung bình thấp hơn trong những năm trước đây, dao động từ 40 - 60 USD/m2.

Điều này cho thấy nhu cầu thuê đã tăng mạnh và đang lan tỏa đến những khu vực xa hơn, nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng và lực lượng lao động tương đối.

Trong thời gian tới, VDSC nhận định, các vấn đề liên quan đến nguồn lao động sẽ trở nên quan trọng hơn khi nhu cầu ngày càng tăng cao. Nhóm chuyên gia phân tích lưu ý đến quỹ đất thương phẩm lớn còn lại để cho thuê của hai doanh nghiệp này, ước tính khoảng 496 ha đối với Kinh Bắc (không bao gồm KCN Tràng Duệ 3 là 456 ha) và 1.155 ha đối với Viglacera. Lợi thế này cho phép Kinh Bắc và Viglacera nắm bắt tốt hơn khi nhu cầu lan rộng.

VDSC cho rằng cả hai doanh nghiệp này sẽ tiếp tục ghi nhận cho thuê tốt trong nửa cuối năm 2019 nhờ vào nguồn cung đất thương phẩm có thể cho thuê ngay.

Khu vực phía nam có “đôi chút khác biệt”

Tại khu vực phía nam, hoạt động cho thuê KCN lại có đôi chút khác biệt. VDSC cho biết, nguồn cung ở những vị trí đắc địa (TP HCM, Bình Dương, Long An) tạm thời cạn kiệt do một số sự chậm trẽ ở khâu thủ tục hoặc bồi thường. Khó khăn trong bồi thường vẫn còn tiếp diễn ở KCN Long Hậu 3 (91 ha tại Long An - mã chứng khoán LHG).

Theo VDSC, nỗ lực đưa KCN Nam Tân Uyên 3 (Bình Dương - 255 ha, mã NTC) đi vào triển khai, dự kiến ​​vào quý IV/2019.

Trong khi đó, Sonadezi Châu Đức (mã SZC) đang là cái tên nổi bật nhờ 689 ha đất thương phẩm còn lại; phần lớn đã được đền bù với chi phí tương đối thấp. Cập nhật mới nhất ghi nhận diện tích cho thuê lũy kế tại khu Sonadezi Châu Đức đạt 400 ha với giá thuê trung bình là 50 USD/m2 (đến 2058). Như vậy, SZC ước tính cho thuê mởi khoảng 20 ha trong 6T 2019. VDSC đánh giá, diện tích cho thuê ghi nhận trong thời gian tới tại KCN này sẽ diễn biến tích cực nhờ nhu cầu tăng cao.

Tóm lại, theo báo cáo của VDSC, căng thẳng thương mại sẽ tiếp diễn trong nửa cuối 2019. Xu hướng dịch chuyển sản xuất vẫn sẽ duy trì vào tạo ra thuận lợi cho hoạt động cho thuê KCN, ngay cả trong trường hợp đạt được thỏa thuận thương mại, dựa vào tỷ lệ sinh thấp hiện tại (1,62 so với mức trung bình 2,17 của ASEAN), chi phí lao động cao hơn (1,61 lần so với mức trung bình của ASEAN) và các rủi ro tập trung tại Trung Quốc.

Theo tìm hiểu của VDSC, hầu hết các doanh nghiệp có kế hoạch rời khỏi Trung Quốc đã giữ trạng “im lặng“ trong bối cảnh căng thẳng do các vấn đề liên quan đến sa thải, bồi thường cho công nhân, mối quan hệ với các nhà cung cấp hoặc thậm chí là giá cổ phiếu của công ty.

Các báo cáo gần đây cho biết Apple đã khuyến khích các nhà cung cấp lớn của mình, bao gồm Foxconn, Pegatron, Wistron, xem xét các lựa chọn khác cho hoạt động sản xuất. Những hành động khó lường của Tổng thống Trump đang thúc đẩy sự dịch chuyển.

Tuy nhiên, việc di dời nơi sản xuất mất nhiều thời gian, trung bình mất khoảng 12 - 18 tháng đối với các doanh nghiệp vừa và lớn.

Mai Chi

Chuyên mục: Bất động sản

Địa chỉ email của bạn sẽ không được công bố. Các trường bắt buộc được đánh dấu *