Bỏ sở hữu có thời hạn chung cư

Theo tham luận của ông David Lim - trưởng tiểu nhóm đất đai trình bày tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam 2013 (VBF 2013) sáng nay, dự thảo Luật nhà ở của Việt Nam dự kiến đưa ra các thời hạn sở hữu khác nhau cho các loại đất khác nhau, ví dụ như đất được giao/được thuê để xây dựng nhà chung cư, đất thuê và đất nhận chuyển nhượng. Ngoài ra còn có thêm quy định rằng quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ được giao lại cho Nhà Nước để tiến hành phá dỡ trong khi các chủ sở hữu được bố trí tái định cư.

Theo ông David Lim, một trong những lý do của việc giới hạn thời hạn sở hữu nói trên là do quan ngại về chất lượng của nhà chung cư sau một thời gian sử dụng. Đây là lý do tích cực và cho thấy Nhà Nước quan tâm đến nhu cầu cũng như sự an toàn của người dân. Tuy nhiên, điều này cũng có thể dễ dàng bị xem là lấy đi các quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư một cách không công bằng, hậu quả là tạo ra nhiều loại hình sở hữu nhà ở khác nhau, tạo ra sự phân biệt giữa những người sở hữu chung cư.

Cấp chứng nhận sở hữu cho chủ đầu tư

Để bảo vệ quyền lợi và an toàn của chủ sở hữu căn hộ chung cư, ông kiến nghị cần yêu cầu nhà chung cư phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn an toàn xây dựng. Nếu không còn tuân  thủ đúng các tiêu chuẩn an toàn  đó, các chủ sở hữu có thể được trao quyền quyết định sẽ xử lý nhà chung cư đó như thế nào, bao gồm cả biện pháp phá dỡ. Quy định như vậy sẽ bảo đảm các chủ sở hữu chung cư không bị mất đi bất kỳ quyền nào của mình.

Ngoài ra, ông David Lim cũng khuyến nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở chưa bán được theo yêu cầu của chủ đầu tư do việc giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ được cấp cho người mua gây ra nhiều khó khăn cho các công trình trong đó có một lượng lớn sản phẩm nhà ở chưa bán được, này khiến cho nhà đầu tư với tư cách là chủ sở hữu các sản phẩm nhà ở chưa bán được không thể thực thi tất cả các quyền của mình với tư cách là chủ sở hữu, chẳng hạn như quyền thế chấp các sản phẩm nhà ở chưa bán được để huy động vốn.

Trưởng tiểu nhóm Đất đai cũng đề xuất bổ sung các quy định rằng diện tích đất, các công trình xây dựng và cơ sở hạ tầng để sử dụng chung trong các dự án phát triển (biệt thự) trên đất sẽ được sở hữu theo chế độ sở hữu chung với quyền sử dụng chung theo yêu cầu của chủ sở hữu biệt thự và chủ đầu tư.

Chủ đầu tư toàn quyền chuyển nhượng

Về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, ông David Lim cho rằng, không cần thiết phải quy định rằng chỉ được phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp “chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ khả năng để tiếp tục thực hiện dự án hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án” mà chủ đầu tư nên được có toàn quyền chuyển nhượng dự án theo quyết định của mình.

Dự thảo còn quy định việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. Tuy nhiên, dự thảo không có quy định nào về tiêu chí chấp thuận hay cơ quan Nhà Nước nào có thẩm quyền đưa ra chấp thuận này. Điều này tạo ra sự bất cập và có thể dẫn đến những chậm trễ không đáng trong quá trình chuyển nhượng dự án. Hơn nữa, quy định này cũng sẽ làm tăng thêm trở ngại và khó khăn cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng sau khi chuyển nhượng dự án.

Ông cho rằng, nên gỡ bỏ quy định về các trường hợp được chuyển nhượng dự án và đề xuất thay thế quy định về việc xin chấp thuận bằng quy định là chấp thuận sẽ tự động được cấp sau một số ngày cụ thể kể từ ngày nộp hồ sơ.

Về quy định nhà đầu tư bất động sản phải dành một phần đất thuộc dự án của mình để xây dựng nhà ở xã hội, ông David Lim cho rằng, việc yêu cầu nhà đầu tư bất động sản phải đóng góp vào quỹ nhà ở xã hội vốn có mục đích tốt và đáng quý tuy nhiên, đất tại một số địa điểm hoặc dự án có thể không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là trong trường hợp chưa thiết lập cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội để sử dụng phục vụ lợi ích của người sử dụng nhà ở xã hội.

"Vì vậy, chúng tôi đề nghị nhà đầu tư bất động sản nên được có các quyền lựa chọn là đóng góp bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại dự án khác hoặc liên kết với chủ đầu tư dự án khác để cùng đóng góp vào quỹ nhà ở xã hội. Việc linh hoạt với các quyền lựa chọn như trên cũng giúp các cán bộ viên chức Nhà Nước có thể áp dụng các sáng kiến trong quy hoạch tỉnh thành phục vụ lợi ích của mọi người cư ngụ trong khu vực", ông David Lim cho biết.

Cao Minh