CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo với chủ đề: "Việt Nam: Mua hay thuê nhà - Lựa chọn nào tốt hơn" trong đó có đánh giá chi tiết về nhu cầu cũng như lựa chọn của người dân trong vấn đề nhà ở.

"An cư mới lạc nghiệp"

Theo báo cáo, dân số hiện tại của Việt Nam khoảng 90 triệu người, trong đó dân số thành thị chiếm 32,5% tổng dân số1. Nhu cầu về nhà ở rất lớn đặc biêt là ở thành phố lớn như Hà Nôi và TPHCM, nơi tập trung các hoạt động kinh tế quốc gia và đang có tốc độ đô thị hóa nhanh.

Theo thói quen và tư tưởng mang tính truyền thống, người Việt Nam thích ở nhà thuộc sở hữu riêng của mình. Việc sở hữu một ngôi nhà đem lại cho chủ sở hữu những đặc quyền nhất định như sự độc lập, sự riêng tư niềm tự hào của việc sở hữu nhà.

Khi ai đó mua một căn nhà, người đó được nhận định là có tiềm lực tài chính ổn định và vững chắc do việc mua nhà đòi hỏi một khoản tiền lớn - phần lớn là trả ngay. Thêm vào đó, việc sở hữu nhà cũng giúp chủ nhân gắn bó hơn với cộng đồng xung quanh, điều mà trong văn hóa của người Việt Nam là rất quan trọng.

Thuê thường ít được ưa chuộng hơn và chỉ được lựa chọn khi người ta không thể mua nhà, hoặc là phương án cho những người di cư về thành phố. Thông thường, thuê nhà gắn với thiếu an toàn và bất ổn vì chủ nhà có thể ép người thuê phải chuyển đi khi họ muốn lấy lại tài sản hoặc đột ngột tăng giá thuê nhà.

Ở nhà thuê, người thuê phải tuân theo những quy định và luật lệ do chủ nhà đưa ra. Người thuê có thể không được nuôi thú cảnh. Bạn bè hoặc gia đình có thể không được ở cùng dài hạn. Thêm vào đó, sự riêng tư và tự do của người thuê cũng bị hạn chế hơn khi ở nhà thuê. Người thuê cũng không thể sửa chữa hay cơi nới căn hộ nếu có ý đinh.

Thuê nhà là một sự lãng phí?

Tuy nhiên, xu hướng đang thay đổi ở Hà Nội và TPHCM cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế nhanh chóng, và lượng người thuê nhà ngày càng tăng lên.

Chưa có nhiều đề tài được viết hoặc bàn về chủ đề thuê hay mua nhà tại Việt Nam, do hầu hết đều tin rằng mua là một lựa chọn khôn ngoan và việc trả tiền thuê nhà là một sự lãng phí. Tuy nhiên, khi bài toán tài chính được đặt ra, câu chuyện có thể sẽ khác, nếu như ta cân nhắc những yếu tố như chi phí vay mua nhà, chi phí cơ hội và khoản thu về khi bán lại tài sản so với toàn bộ chi phí thuê.

So với các chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam, nhu cầu thuê nhà của người dân địa phương có những đặc thù nhất định. Phần lớn trong số họ đến từ các tỉnh lân cận sinh sống và làm việc tại các thành phố Hà Nội và TPHCM.

Giá nhà đất và chi phí lãi vay tăng cao khiến cho người muốn mua nhà đến từ các tỉnh khác bị hạn chế khả năng mua so với những người đã sống tại thành phố. Vì thế họ dần chuyển sang thị trường thuê nhà thay vì mua. Với ngân sách hạn chế, họ thường sống tại nhiều địa điểm khác nhau và thông thường nhất là thuê phòng hoặc chia sẻ căn hộ với người khác.

Bên cạnh đó, một nhóm nhỏ giới trẻ thành phố muốn sống độc lập với gia đình nhưng chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà mà không có hỗ trợ của gia đình cũng đang tham gia thị trường thuê nhà. Họ là những người trẻ tuổi, độc lập về tài chính và ưa thích phong cách sống hiện đại. Họ có thể đủ khả năng chi trả tiền thuê nhà nhưng chưa thể tự mua nhà. Đối với nhóm này, họ có thể linh hoạt trong vấn đề lựa chọn địa điểm sống. Họ có thể thuê nhà gần nơi làm việc hoặc ở khu trung tâm gần các tự điểm giải trí phù hợp, nơi mà họ sẽ không thể mua nhà vì giá cả đắt đỏ.

Với ngân sách chi cho thuê nhà hàng tháng, họ có thể tìm thấy những căn phòng phù hợp trong căn hộ từ trung cấp tới cao cấp hoặc thậm chí nhà đất theo vị trí ưa thích của mình.

Mua nhà ở TPHCM và đi thuê tại Hà Nội

Do chi phí thuê cao hơn, tổng chi phí thuê nhà tại TPHCM cao hơn so với ở Hà Nội. Vì vậy, có vẻ như sẽ là tốt hơn khi mua nhà ở TPHCM và đi thuê nhà tại Hà Nội. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là chi phí lãi vay chiếm một tỷ trọng cao trong tổng chi phí mua nhà. Do đó, đối với những người mua nhà ở Hà Nội mà có thể trả trước một khoản tiền lớn hơn, tổng chi phí mua nhà sẽ thấp hơn và trong trường hợp này, mua có thể sẽ tốt hơn.

Tại Hà Nội, nếu môi trường lãi suất vẫn giữ như mức hiện tại, mua sẽ là tốt hơn nếu người mua có thể trả trước trên 56% giá trị tài sản. Trong khi tại TPHCM, với môi trường lãi suất hiện nay, mua nhà sẽ là tốt hơn vì chi phí thuê cao. 

Tương tự, nếu lãi suất giảm, tổng chi phí mua ròng sẽ thấp hơn. Ở Hà Nội, khi lãi suất thấp hơn 11,6%/năm, người có nhu cầu nên mua nhà; còn ở TPHCM, khi lãi suất xuống thấp hơn 13,9%, mua sẽ tốt hơn thuê. Nghĩa là trong môi trường lãi suất hiện tại, mua nhà là tốt hơn ở TPHCM.

Nói chung, thị trường nhà cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM từ xưa đến nay chủ yếu phục vụ sinh viên, công nhân, người đi làm đến từ các tỉnh thành khác và người ngoại quốc đến sinh sống, làm việc tại hai thành phố.

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa cao ở Hà Nội và TPHCM đang ngày càng thu hút thêm nhiều người nhập cư đến với hai thành phố này để sinh sống và làm việc. Thêm vào đó, với cơ cấu dân số trẻ và phần đông trong số này hầu như ít có khả năng tự mua nhà, dự kiến Việt Nam sẽ có thêm nhiều mô hình nhà ở cho thuê được đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số lượng đang gia tăng những người chưa có đủ điều kiện sở hữu ngôi nhà riêng của mình.

Thị trường nhà ở cho thuê cũng được dự đoán sẽ ngày càng được tổ chức quy củ và chặt chẽ hơn, từ đó người thuê nhà có thể tìm thấy những sự lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu, ngân sách và phong cách sống mà không cảm thấy sức ép phải cố gắng mua được nhà hoặc căn hộ chỉ bởi vì họ không thể tìm thấy một nơi để thuê phù hợp.

Phương Dung