Trao đổi bên lề Hội nghị tổng kết Bộ Xây dựng tuần qua, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới cũng như ở Việt Nam. Hình thức này cũng có những ưu điểm là hỗ trợ doanh nghiệp có thể huy động vốn để triển khai dự án vì dự án nhà ở thường có nhu cầu vốn rất lớn.

"Doanh nghiệp được huy động vốn từ người mua nhà thì họ vừa huy động được vốn vừa xác định được trước nhu cầu của người mua và triển khai thực hiện sau. Người mua thì cũng có lợi là lựa chọn được sản phẩm của mình từ trước, phù hợp với nhu cầu của mình. Thứ hai là có điều kiện để tiết kiệm huy động vốn vì không phải trả ngay một lần", ông Hà nói.

Tuy nhiên, theo vị lãnh đạo từ Bộ Xây dựng, hình thức này cũng có nhiều rủi ro. Ngoài việc rủi ro do lừa đảo như một số khách hàng gặp trong thời gian gần đây thì còn rủi ro như vì huy động vốn trong thời gian dài nên nhiều doanh nghiệp không thể dự đoán trước được biến đồi của thị trường ví dụ giá vật liệu tăng, tỷ giá, ngoại hối tăng... tất cả tác động đó có thể ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành các dự án để bàn giao sản phẩm nhà ở đúng hạn, đúng giá, chất lượng đã cam kết. Do đó, hình thức huy động có những rủi ro mà không lường trước được.

Để khắc phục thì luật kinh doanh bất động sản thì quy định nếu muốn bán nhà hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải đạt yêu cầu như hoàn thành nhất định phần dự án:

Cụ thể, nhà liền kề phải hoàn thành hạ tầng. Với chung cư, hỗn hợp phải xong phần móng. Trước khi huy động vốn phải báo cáo với cơ quan quản lý, các địa phương và trong vòng 15 ngày sẽ được trả lời xem họ đủ điều kiện được bán chưa.

Một điều quan trọng nữa là khi chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại bảo lãnh trách nhiệm trước người mua để nếu rủi ro xảy ra thì người bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền người mua đã nộp cho chủ đầu tư. Hình thức bảo lãnh cho doanh nghiệp trong lĩnh vực khác thực chất các ngân hàng vẫn đang làm. Như vậy sẽ rất an toàn cho người mua nhà và góp vốn.

Bên cạnh đó, theo ông Hà, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã bắt buộc các chủ đầu tư phải thông tin về dự án tại chủ đầu tư, sàn. Thực tế, rõ ràng người mua cũng chưa tìm hiểu kỹ những quy định về công khai, minh bạch thông tin, cũng như doanh nghiệp chưa thực hiện một cách nghiêm túc quy định này nên vẫn xảy ra hiện tượng lừa đào cũng như rủi ro như tôi nói là các chủ đầu tư năng lực về chuyên môn, tài chính còn yếu nên chưa thể thực hiện được cam kết với người mua nhà.

Ngân hàng chính sách làm đầu mối vốn cho nhà ở xã hội

Theo ông Hà, vốn cho thị trường bất động sản thực chất có tới 70-80% dành riêng cho phân khúc nhà ở. Do đó, trong luật bất động sản vừa rồi có hẳn một chương về vốn cho nhà ở. Trong đó vốn nhà ở thương mại, chủ yếu là từ người có tiền, hoặc từ ngân hàng. Tuy vậy, việc huy động vốn từ ngân hàng hạn chế. Nên trong quy định hiện nay cần phải hình thành định chế tài chính và đặc biệt là quỹ bất động sản để hỗ trợ cho thị trường. 

Ông Hà cho biết, đối với nhà ở xã hội thì hiện nay Bộ Xây dựng đề xuất với Quốc hội là hình thành quỹ phát triển nhà ở để doanh nghiệp cũng như người dân có nhu cầu nhà ở xã hội được vay. Tuy vậy, Quốc hội quyết định hình thành một tổ chức mới nhưng giao nhiệm vụ hỗ trợ, huy động vốn cũng như cấp vốn cho vay đối với nhà ở xã hội cho ngân hàng chính sách xã hội.

"Như vậy hiện nay chúng ta có kênh chính thức thì ngân hàng chính sách xã hội ngoài nhiệm vụ trước đây còn phải hỗ trợ nhà ở xã hội cho khu vực đô thị cũng như công nhân khu công nghiệp. VÌ thế khi triển khai thi hành luật nhà ở thì việc vốn cho chương trình nhà ở, đặc biệt nhà xã hội sẽ được giải quyết triệt để", ông Hà cho biết. 

Phương Dung