Liên quan tới việc gần đây, nhiều ngân hàng đang có động thái điều chỉnh tăng lãi suất huy động, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, có 3 nguyên nhân khiến mặt bằng lãi suất bất động sản tăng thời gian qua và có thể còn tiếp diễn.

Một là, thời gian qua huy động vốn tăng chậm hơn so với tín dụng nên đây là thời điểm các ngân hàng tăng cường huy động để cân đối và đảm bảo thanh khoản nhất là dịp cuối năm.

Thứ hai, các ngân hàng đang tăng cường nguồn vốn trung và dài hạn để một mặt đáp ứng yêu cầu thông tư 06 (từ tháng 1/2019 chỉ được dùng 40% thay vì 45 % như hiện nay). Và mặt khác, để tăng nguồn vốn cấp 2, hướng tới đáp ứng chuẩn Basel II về nguồn vốn.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất USD đã tăng trong thời gian vừa qua và còn tăng trong năm tới (do ngân hàng Trung ương các nước nhất là FED đang tăng lãi suất), tạo áp lực lên lãi suất và tỷ giá của Việt Nam.

"Xu thế tăng lãi suất này có thể sẽ khiến lãi suất cho vay bất động sản tăng theo (ở mức nhẹ, trừ khi cơ quan quản lý thay đổi chính sách quy định về trọng số rủi ro như tôi đã nêu trên). Tuy nhiên, tôi hy vọng thị trường bất động sản sẽ thu hút nhiều dòng vốn khác", ông Lực nói.

Cũng chia sẻ về câu chuyện thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản thì đây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng.

Theo ông Hiếu, đối với người mua nhà thì đó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.

"Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện", ông Hiếu nói.

Ở chiều ngược lại, ông Hiếu nhận định, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc cá nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.

"Điều này làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản. Kết luận của tôi là, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng bất động sản", ông nói.

Để bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng bất động sản trong năm 2019, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các ngân hàng cần có những chính sách tín dụng chặt chẽ, bao gồm việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng.

Theo ông Hiếu, trong quá khứ nhiều ngân hàng cho vay vì họ có tài sản bảo đảm là bất động sản mà tài sản này được định giá và tài sản bảo đảm nằm trong sự kiểm soát của ngân hàng. Hơn nữa, tín dụng bất động sản thường cho vay lãi suất cao, làm tăng khả năng sinh lời của NH. Tín dụng bất động sản do đó là 1 miếng bánh rất hấp dẫn cho ngân hàng.

"Tuy nhiên đây cũng là cái bẫy cho ngân hàng vì khi thị trường bất động sản suy thoái thì giá trị của tài sản bảo đảm giảm nhanh và ngân hàng đối diện với tình hình nợ xấu khi khách hàng “bỏ của chạy lấy người” có nghĩa rằng họ sẵn sàng để cho ngân hàng thu hồi tài sản bảo đảm vì giá bất động sản giảm sâu", ông nói.

Đáng lưu ý, vị chuyên gia cho rằng, Quốc hội nên xem xét quy định ko cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người mua như từ trước đến nay mà nên quy định tiền đóng cọc và tiền đóng góp của người dân mua nhà với nhà kinh doanh bất động sản phải bỏ vào 1 tài khoản phong tỏa và số tiền này chỉ có thể giải tỏa khi ngân hàng đã sẵn sàng giải chấp tài sản thế chấp để người dân có thể sở hữu căn nhà.

"Điều này có nghĩ rằng số tiền trong tài khoản phong tỏa chỉ có thể được giải tỏa khi có sự đồng ý của cả 3 đối tượng nhà đầu tư ngân hàng và người dân mua nhà. Từ trước đến nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản huy động vốn của người dân qua cách yêu cầu người mua nhà góp tiền để xây dựng bất động sản và trong nhiều trường hợp nhà đầu tư đã dùng số tiền này để đầu tư vào các dự án khác tạo rủi ro cho người mua nhà", ông nói thêm.

Phương Dung