Theo dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư có ít nhất 1 khối nhà thuộc diện phải phá dỡ theo văn bản thông báo của UBND cấp tỉnh, đồng thời có cả khối chung cư bị hư hỏng nhưng chưa thuộc diện phải phá dỡ mà khu chung cư đó đã có quy hoạch xây dựng lại toàn bộ thì tất cả các khối nhà này đều thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư phải bảo đảm các điều kiện sau: Có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án; có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. 

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư theo quy định trên sẽ được hưởng nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi như: Trường hợp Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất thực hiện dự án.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc tham gia góp vốn với các chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện dự án xây dựng lại chung cư thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đo đạc, xác nhận việc phân định ranh giới đất đai đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải thực hiện việc thu hồi đất và giao đất.

Những doanh nghiệp này cũng được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng nêu trên).

Những doanh nghiệp trên cũng được hưởng những ưu đãi về tài chính và thuế như sau:  Được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật có liên quan (kể cả nguồn vốn vay của Trung ương và địa phương); được huy động vốn tín dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật về tín dụng; được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, theo dự thảo, trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích, nếu có nhu cầu vay vốn thì được Nhà nước xem xét, hỗ trợ cho vay ưu đãi để thanh toán khoản tiền chênh lệch nêu trên theo quy định của pháp luật có liên quan. Chủ đầu tư dự án được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật về nhà ở thương mại đối với các diện tích căn hộ còn lại (sau khi thực hiện bố trí tái định cư) và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án (nếu có) theo phương án đã được phê duyệt.

Bộ Xây dựng cũng đề xuất nhiều cơ chế chính sách ưu đãi khác đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như: Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật; được chỉ định thầu đối với các gói thầu cần triển khai ngay để tránh gây nguy hại trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe và tài sản của cộng đồng dân cư trên địa bàn hoặc để không ảnh hưởng nghiêm trọng đến công trình liền kề theo quy định của pháp luật...

Bố trí tái định cư cho chủ sở hữu

Theo quy định của dự thảo, việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện cần phá dỡ để xây dựng lại phải bảo đảm tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở; phương án tái định cư phải xác định rõ mức bồi thường, bố trí tái định cư và tạm cư đối với từng chủ sở hữu căn hộ.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại nơi nhà chung cư được xây dựng lại thì việc bố trí tái định cư thực hiện như sau:

Đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì các bên tự thỏa thuận hình thức bồi thường trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc người được bồi thường nhà ở mới có diện tích tối thiểu phải bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ cũ bị phá dỡ hoặc có thể áp dụng hình thức thỏa thuận vừa bồi thường bằng tiền, vừa bồi thường bằng diện tích nhà ở.

Đối với trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư không thỏa thuận được với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn mà Nhà nước phải trực tiếp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu chỉ được bố trí tái định cư với diện tích căn hộ mới bằng diện tích căn hộ cũ mà không phải trả thêm tiền.  

Trường hợp căn hộ cũ có diện tích công trình phụ nằm ngoài căn hộ theo thiết kế ban đầu thì phần diện tích phụ đó được tính gộp chung (phân bổ) với diện tích căn hộ khi thực hiện bố trí tái định cư.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu tái định cư tại nơi nhà chung cư được xây dựng lại thì đối với trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc bố trí tái định cư cho chủ sở hữu, chủ sử dụng; Trường hợp nhận bồi thường bằng tiền thì được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở (nếu có nhu cầu).

Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm trái phép thì không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp đủ điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở.  

Phương Dung