Theo Luật sư Thành viên Nguyễn Trúc Hiền – Giám đốc, Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF – Hồng Đức) nhận định, thị trường bất động sản của Việt Nam đang trong giai đoạn trầm lắng là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng tham gia thị trường. Ls. Nguyễn Trúc Hiền cũng đưa ra một số dạng tranh chấp cụ thể.

Trong tranh chấp thực hiện hợp đồng góp vốn, các tình huống xung đột phổ biến gồm: Chủ dự án chậm tiến độ theo hợp đồng; Nhà đầu tư không thực hiện việc góp vốn; không nhận nhà; Tranh chấp về các quy định không rõ ràng của hợp đồng các mốc tiến độ, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thực hiện của các bên; Tranh chấp về giá trị góp vốn; Tranh chấp về sử dụng tiền góp vốn; Tranh chấp về tình trạng nhà bàn giao không đúng thoả thuận.

Theo L.s Hiền, lúc này, rủi ro, thiệt thòi chủ yếu thuộc về phía nhà đầu tư do hợp đồng thiếu các chế tài hoặc các chế tài chưa đủ mạnh áp dụng đối với chủ dự án như không quy định quyền chấm dứt hợp đồng của nhà đầu tư, khoản tiền phạt có giới hạn trần. Nhà đầu tư không có các bảo đảm thoả đáng để buộc chủ dự án phải hoàn trả lại tiền, trả tiền bồi thường cho dù hợp đồng có quy định quyền chấm dứt hợp đồng hoặc quyền bồi thường. Mặc dù có cơ sở pháp lý, nhưng nhà đầu tư muốn khởi kiện cũng phải đi qua các thủ tụng tố tụng rắc rối, phức tạp, kéo dài và tốn kém, việc thi hành bản án, phán quyết cũng không đơn giản và khá tốn kém.

"Rủi ro của chủ dự án khi các điều khoản không rõ ràng là các điều khoản có thể được giải thích bất lợi cho chủ dự án dự trên cơ sở Điều 407 của Bộ luật Dân sự, theo đó “trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó”. -  Ls. Hiền nói.

Trong tranh chấp giữa chủ đầu tư nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ có các tranh chấp liên quan đến phần diện tích chung và diện tích riêng. Trong đó, chủ yếu là tranh chấp trong xác định diện tích chung. Ví dụ: Tranh chấp giữa các chủ hộ chung cư Botanic Towers và Công ty Phú Hưng Gia về quyền sở hữu đối với các diện tích tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng là tài sản của Phú Hưng Gia hay thuộc sở hữu chung của các chủ hộ nhà chung cư; Tranh chấp tầng hầm để xe tại chung cư cao cấp The Manor khi chủ đầu tư Bitexco khẳng định tầng hầm để xe thuộc sở hữu của mình và đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe ô tô, còn các cư dân ở đây cho rằng diện tích này thuộc sở hữu của mình và yêu cầu quyền được gửi xe với mức phí do UBND thành phố Hà Nội quy định.

Do vậy, để tránh tranh chấp, ngoài các diện tích được quy định cụ thể theo luật, các diện tích khác cần được xác định cụ thể trong các hợp đồng mua bán nhà.

Tranh chấp về việc các chủ đầu tư chung cư tự ý quyết định sử dụng các diện tích chung theo ý của mình.,Ví dụ: Tranh chấp tại Chung cư số 3 Yên Ninh khi chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các người mua nhà.

Tranh chấp về việc cách tính diện tích riêng của các căn hộ. Ví dụ: Tranh chấp giữa khách hàng cụm chung cư CT7 và Tập đoàn Nam Cường về cách tính diện tích sàn của các hộ được bàn giao; hoặc tranh chấp giữa chủ hộ tại tòa nhà CT6A Đại Thanh và Chủ dự án (Chủ dự án chia khách hàng thành hai nhóm với cách tính diện tích khác nhau. Gần 300 căn bị tính diện tích theo tim tường chung và toàn bộ tường bao căn hộ, cột, hộp kỹ thuật. Trong khi đó, khoảng hơn 900 căn còn lại, hợp đồng tính diện tích từ tim tường chung và tim tường bao ngoài).

Theo Ls. Hiền, về mặt cơ sở pháp luật, theo điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải ghi rõ thêm các nội dung phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán. Diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.  Không có quy định cấm chủ đầu tư lựa chọn các cách tính diện tích khác nhau cho các hợp đồng, tuy nhiên, việc quy định khác nhau sẽ dễ dẫn đến khiếu kiện của người mua.

Tranh chấp trong xử lý tài sản bảo đảm với ngân hàng thường xảy ra với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai trước ngày hiệu lực của Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính Phủ sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất chưa xác lập nên không xác định được vị trí lô đất. Tranh chấp sẽ phức tạp khi quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai (một phần chứ không phải toàn bộ diện tích của khu đất trong tương lai) được thế chấp cho nhiều ngân hàng khác nhau.

Tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền phát triển dự án: Hiện nay, một số ngân hàng nhận thế chấp quyền phát triển dự án, tuy nhiên khi xử lý tài sản bảo đảm thì phát sinh tranh chấp về hiệu lực của thế chấp này do quyền phát triển dự án có thể không đáp ứng quy định của Điều 322 Bộ luật Dân sự về các tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm được dùng làm tài sản bảo đảm. Trong các quy định về kinh doanh bất động sản hiện tại không có khái niệm chuyển nhượng quyền phát triển dự án mặc dù có khái niệm chuyển nhượng dự án.

Ngoài ra, kể cả trường hợp chuyển nhượng quyền phát triển dự án có thể coi như đồng nhất với việc chuyển nhượng dự án thì việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền phát triển có thể gặp khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, trừ trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận đầu tư, có thủ tục để chuyển nhượng dự án. Việc chuyển nhượng dự án trong các trường hợp chỉ có chấp thuận chủ trương, phê duyệt trước giấy chứng nhận đầu tư, việc đổi tên chủ đầu tư dự án phải thực hiện theo thủ tục thu hồi dự án và cấp lại dự án mới và việc thay đổi chủ đầu tư này phụ thuộc vào sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền theo từng trường hợp cụ thể.

Việc thu hồi dự án sẽ có hậu quả pháp lý làm chấm dứt các thế chấp quyền sử dụng đất đang tồn tại. Nếu việc giao dự án cho bên nhận thế chấp không chắc chắn, bên nhận thế chấp có khả năng bị trở thành chủ nợ không bảo đảm, chỉ có quyền truy đòi khoản bồi thường thiệt hại đối với thế chấp theo luật dân sự.

Phương Dung