Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam vừa có báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2014.

Căn hộ để bán: Giảm cả lượng bán lẫn giá

Theo Savills, tổng nguồn cung căn hộ để bán tại quý 1/2014 đạt 95.400 căn từ 157 dự án đã bán hết và 71 dự án vẫn đang mở bán. Nguồn cung sơ cấp tăng 5% theo quý với hơn 12.100 căn. Ba dự án hạng C được mở bán, cung cấp khoảng 1.150 căn hộ. Nguồn cung thứ cấp tăng 5% so với quý trước.

Theo bà Ngô Thị Hương Giang - Quản lý cấp cao phòng nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, so với quý 1/2013 và những quý gần đây thì thị trường đã có dấu hiệu khỏe lên. Tuy nhiên, tỉ lệ hấp thụ trong quý 1/2014 vẫn khá cầm chừng ở mức 10%, giảm 1 điểm % theo quý.

Trong khi đó, tổng lượng căn hộ bán được giảm 6% so với quý trước. Giá bán trung bình của thị trường sơ cấp ở mức 24,5 triệu VND/ m², giảm 8% theo quý. Giảm giá diễn ra trên cả ba hạng căn hộ: hạng A giảm 4%, hạng B giảm 3% và hạng C giảm 7%. Điểm đáng lưu ý là nếu như căn hộ hạng A vẫn luôn được người mua mong đợi và tiêu thụ tốt, chiếm khoảng 50-80% thì tỷ lệ hấp thụ căn hộ hạng B cũng đang tăng dần theo quý và tỷ trọng có chiều hướng gia tăng. Tỉ lệ hấp thụ của hạng B vẫn tiếp tục tăng 1 điểm % theo quý, đạt 10% với số căn bán được tăng 3% theo quý.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giảm 2% theo quý. Mức giảm giá mạnh nhất diễn ra ở quận Long Biên ở mức giảm 7%, theo sau là quận Hà Đông với mức giảm 6%. Mức giá thứ cấp ở các quận Gia Lâm, Ba Đình, Từ Liêm và Thanh Xuân hầu như không đổi so với quý trước.

Theo bà Giang, do hoạt động bán hàng khó khăn, chủ đầu tư một số dự án hạng A đang nỗ lực kích cầu mua để đầu tư bằng cách đưa ra chương trình cho thuê lại căn hộ và giảm giá bán. Trong khi đó, các chủ đầu tư hạng B đã tung ra các gói bàn giao thô để thu hút người mua.

Về phía người mua nhà đang thay đổi cách tiếp cận thông tin dự án; họ thường tìm kiếm thông tin trên internet trước khi liên lạc với các bên môi giới/ chủ đầu tư. Tiếp nhận thông tin dự án thông qua hình thức gọi điện và gửi thư điện tử đã không còn được yêu thích như trước.

Theo Savills, từ quý 2/2014 trở đi, dự kiến có 83 dự án mới với hơn 65.400 căn hộ. Ba quý còn lại của năm 2014 sẽ đón nhận gần 5.000 căn hộ từ 10 dự án. Trong năm 2015, dự kiến có hơn 4.600 căn hộ từ 5 dự án sẽ được đưa vào thị trường.

Biệt thự/liền kề vẫn trầm lắng

Thị trường biệt thự/ liền kề Hà Nội bao gồm 128 dự án, cung cấp 42.700 căn. Khoảng 30.600 căn từ 103 dự án được chào bán dưới dạng hợp đồng mua bán (HĐMB), nguồn cung còn lại đến từ các dự án dạng hợp đồng góp vốn (HĐGV). Hà Đông, Hoài Đức và Mê Linh là những quận cung cấp chính cho thị trường, chiếm 62% tổng nguồn cung. Nguồn cung dưới dạng HĐMB tiếp nhận thêm khoảng 30 căn biệt thự mới từ quận Long Biên trong quý này. Thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới dưới dạng HĐGV.

Hoạt động thị trường vẫn trầm lắng trong quý này. So với quý trước, giá chào bình quân của toàn thị trường giảm 3% cho hạng mục biệt thự và 2% đối với hạng mục nhà liền kề. Mức giảm giá rõ nhất đối với biệt thự là ở quận Tây Hồ, giảm 6% theo quý và quận Hai Bà Trưng, giảm 5% theo quý.

Với hạng mục liền kề, Hà Đông và Hoài Đức có mức giảm cao nhất, 4% theo quý ở mỗi quận. Cầu Giấy tiếp tục có giá chào trung bình cao nhất, ở mức 133 triệu/ m² cho cả biệt thự và liền kề, theo sau là Từ Liêm và Tây Hồ với mức giá trong khoảng 91-104 triệu VND/ m².

Bà Giang dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, tính đến cuối năm 2013, dân số Hà Nội vào khoảng 7,15 triệu người, tăng 2,7% theo năm; dân số thành thị Hà Nội tăng 4,4%, ở mức 3,09 triệu người, theo đó, đây có thể là cơ hội cho thị trường nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Trong khi đó, theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV (hiệu lực từ ngày 5/1/2014) cho phép chủ đầu tư bán đất nền phân lô đã được đầu tư xây dựng hạ tầng mà không cần thiết phải xây thô. Theo bà Giang, điều này có thể làm tăng tính thanh khoản cho thị trường trong tương lai.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi nới lỏng điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu bất động sản ở Việt Nam. Khi đề xuất này được thông qua, nhu cầu với biệt thự/ nhà liền kề có thể sẽ tăng lên.

Nguồn cung tương lai thị trường biệt thự/ nhà liền kề đến từ 86 dự án với tổng diện tích khoảng 11.500 ha, nằm rải rác tại 15 quận/ huyện. Các dự án Hanoi West Gate, Alaska Garden City, The Premier và khu đô thị mới Tây Mỗ đã được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ cho nhà đầu tư mới. Với sự chuyển nhượng này, Savills cho rằng, tiến độ phát triển dự án và bán nhà tại các dự án này có thể sẽ được cải thiện trong tương lai.

Căn hộ dịch vụ: Giá thuê thấp nhất từ năm 2009

Trong quý này không có dự án mới về căn hộ dịch vụ. Tổng nguồn cung thị trường đạt khoảng 3.160 căn từ 51 dự án, giảm 1% theo quý nhưng tăng 10% theo năm. Một dự án hạng C tại quận Hoàn Kiếm đã trở lại hoạt động sau khi được tu sửa; hai dự án đã được loại ra khỏi dữ liệu bởi mô hình hoạt động không rõ ràng hoặc ngừng hoạt động để tu sửa.

Sau ba quý giảm liên tiếp, công suất thuê trung bình của quý này tăng 2 điểm % so với quý trước, đạt mức 82%, tuy nhiên giảm 3,3 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình tiếp tục theo xu hướng giảm, đạt 530.000 VND/ m²/ tháng, giảm nhẹ 0,7% theo quý và 7% theo năm. Trong khi đó, hạng A tiếp tục dẫn đầu thị trường cả về công suất và giá thuê; trong đó công suất thuê ở mức 87%, tăng 3 điểm % theo quý và giá thuê đạt 638.000 VND/ m²/ tháng, tăng nhẹ 0,5% so với quý trước.

Giá thuê trung bình của Hạng B và C tiếp tục xu hướng giảm và là mức thấp nhất từ năm 2009 tới nay; Hạng B giảm 2% theo quý còn 420.000 VND/ m²/ tháng và Hạng C giảm 7% theo quý xuống 287.600 VND/ m²/ tháng. Tuy nhiên, công suất thuê của cả hai Hạng B và C tăng nhẹ 1% so với quý trước.

Thị trường chứng kiến số căn cho thuê thêm của quý 1/2014 trở lại mức tăng trưởng dương, đạt 40 căn, sau khi bị âm tại quý trước. Từ Liêm có số căn cho thuê thêm cao nhất do nhu cầu cao từ các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các tòa văn phòng và khu công nghiệp xung quanh. Khách thuê có xu hướng chọn loại căn hộ nhỏ như Studio và một phòng ngủ, một phần do ngân sách thuê nhà bị cắt giảm.

Thống kê của Savills cho biết, từ năm 2014 trở đi, 19 dự án tương đương với 47% nguồn cung hiện tại sẽ gia nhập thị trường. Bảy dự án có số lượng nguồn cung xác định sẽ cung cấp khoảng 1.600 căn. Trong quý 2/2014, hai dự án tại quận Thanh Xuân và Hai Bà Trưng sẽ đưa vào hoạt động, cung cấp khoảng 200 căn cho thị trường. Trong nửa cuối năm 2014, thị trường sẽ đón nhận một dự án hạng A với 258 căn tại quận Ba Đình.

Phương Dung