Thị trường bất động sản Việt Nam đã có một thời  gian dài hoàng kim, khi bất kỳ ai bước chân vào đều nhìn thấy siêu lợi nhuận. Lúc đó, người bán hàng được coi là Thượng đế, còn người mua thì như kẻ đi xin.

 

Bất động sản đã trở thành thỏi nam châm siêu mạnh, hút mọi nguồn vốn trong nền kinh tế. Sau thời kỳ phát triển mạnh, từ cuối năm 2008, thị trường này đã không còn thăng hoa, mà rơi vào trạng thái trầm lắng chưa từng có.

 

Nếu như trước kia, chỉ có sốt giá hoặc đứng yên, thì trong giai đoạn trầm lắng 5 năm qua, giá bất động sản đã giảm rất mạnh, có nơi giảm giá một nửa, thậm chí giảm đến hai phần ba.

 

Có thể nói, 2013 là năm của những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Ngay tuần đầu tiên của năm, Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.Nhóm giải pháp thứ nhất là tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.

 

Nhà đầu tư trình bày nhiều về những khó khăn, về sự "hấp hối" và bày tỏ mong muốn Nhà nước rót ngân sách giải cứu. Sự thực là nguyện vọng này khó có thể đáp ứng, bởi ngân sách là tiền của nhân dân đóng góp. Và giải pháp hỗ trợ hợp lý là Nhà nước cho phép miễn giảm nhiều loại thuế, gia hạn nộp tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất...

 

Thực tế, giải pháp này phần nào đã giảm bớt khó khăn cho chủ đầu tư dự án bất động sản. Nhóm giải pháp thứ hai là tập trung vào tăng cung và tăng khả năng thanh toán của bên cầu với gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng.

 

Gói trợ giúp này được quyết định ngay từ đầu năm 2013, nhưng mãi tới giữa năm, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước mới thống nhất được cơ chế: dành 70% gói vốn trợ giúp nhằm tăng khả năng thanh toán cho cầu và 30% trợ giúp cho tăng cung.

 

Triển khai từ giữa năm, nhưng cho tới cuối năm qua, gói vốn hỗ trợ này vẫn chưa giải ngân được bao nhiêu.

 

Đối tượng mua nhà được thụ hưởng gói vốn đã được mở rộng dần, nhưng vẫn chưa phải là chìa khoá để tăng đáng kể tiến độ giải ngân.

 

Một phần khó khăn do nguồn cung nhà ở xã hội còn quá thiếu, nhưng khó khăn lớn hơn là các ngân hàng đưa ra tiêu chí không phù hợp cho người nghèo vay tiền. Bắt người có thu nhập thấp chứng minh khả năng trả được từ thu nhập là bài toán hầu như không có lời giải.

 

Trên thế giới, người ta sử dụng những cơ chế khác để cho người nghèo vay tiền. Năm 2006, Giáo sư Muhammad Yunus của Trường đại học Chittagong (Bangladesh) đã được trao giải Nobel vì đã tạo ra ngân hàng Grameen cho người nghèo và các cơ chế riêng cho người nghèo vay tiền.

 

Trong khu vực ASEAN, Thái Lan, Indonesia, Philippines cũng có nhiều sáng kiến cho người nghèo vay tiền, mà không bị rơi vào nợ xấu, khi có sự tham gia bảo lãnh của các tổ chức hoạt động xã hội gắn với cộng đồng. Chúng ta cần học tập ngay  kinh nghiệm của các nước này để tạo cơ chế đặc thù cho người có thu nhập thấp vay tiền, nhằm tăng tiến độ giải ngân cho gói 30.000 tỷ đồng.

 

 

Như vậy, nhóm giải pháp thứ hai này chưa thực hiện được theo kế hoạch năm 2013, đòi hỏi phải có giải pháp tháo gỡ trong năm 2014 để đẩy nhanh tiến độ giải ngân, để đạt được mục tiêu đề ra.Nhóm giải pháp thứ ba là tập trung giải toả lượng bất động sản giá cao đang ứ đọng, gắn với xử lý nợ xấu.

 

Đề ánthành lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) được phê duyệt và đã thành lập vào giữa năm. Nhưng điều đáng lưu tâm là hiện vẫn chưa có báo cáo rõ ràng về con số nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản và nợ xấu nằm trong dạng thức bất động sản nào.

 

Nếu như hồi đầu năm 2013, có báo cáo cho biết nợ xấu chủ yếu trong phân khúc nhà chung cư cao cấp, biệt thự, nhà liền kề cao cấp, thì đến giữa năm 2013 lại thấy nói rằng 70% nợ xấu bất động sản nằm trong phân khúc đất nền.

 

Một khi cấu trúc nợ xấu chưa rõ ràng thì khó có thể đưa ra giải pháp xử lý nợ xấu đối với bất động sản phù hợp và việc VAMC chưa phát huy tác dụng cũng là hợp lẽ. Giải pháp chính hiện đang hướng tới là giảm lượng đất nền tồn đọng.

 

Vừa qua, Liên bộ Xây dựng, Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 20/2013 ngày 21/11/2013  hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị đã cho phép "phân lô bán nền" theo quyết định của UBND cấp tỉnh, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

 

Trên thế giới, người ta cũng có khuyến nghị áp dụng cơ chế "phân lô bán nền" để giải quyết nhà ở cho người lao động ở những nơi đô thị chưa phát triển thành hiện đại.

 

Giải pháp của ta lúc này là trao quyền cho UBND cấp tỉnh và Bộ Xây dựng được quyết định "phân lô bán nền" đối với từng dự án cụ thể. Đây cũng là cách thức hợp lý để giảm lượng nền đất ứ đọng. Điều cần làm nhất là công khai các bất động sản đang tồn đọng, nhằm có giải pháp tốt hơn cho hiện tại và cho cả tương lai.

 

Bộ Xây dựng cũng vừa hoàn chỉnh Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), với những đổi mới rất quan trọng, nhằm tăng cầu cho khu vực giá cao.

 

Theo đó, thị trường bất động sản được mở cánh cửa khá rộng cho người tiêu dùng nước ngoài. Dự kiến, hai luật này được Quốc hội xem xét vào kỳ họp đầu năm nay và thông qua trong kỳ họp cuối năm, sẽ có tác động khá mạnh vào tăng cầu cho phân khúc bất động sản cao cấp, như một xu hướng hội nhập mạnh của thị trường bất động sản với nền kinh tế quốc tế.

 

Như vậy, giải pháp giải toả cung, giảm nợ xấu và tăng cầu cho khu vực cao cấp đang ở dạng chuẩn bị cho những thay đổi chính sách mạnh mẽ. Hy vọng, trong năm sau, giải pháp này sẽ mang lại kết quả tốt hơn mong đợi.

 

Giải pháp tăng vốn cho thị trường bất động sản đang thiếu vốn có ý nghĩa rất quan trọng. Trước đây, thị trường bất động sản đã từng hút hầu hết các nguồn vốn trong nền kinh tế, từ tiền tiết kiệm của dân, vốn từ các nhà đầu tư nhỏ, vốn của doanh nghiệp, vốn ngân hàng, vốn từ tín dụng đen và đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn nhà nước... Nay những nguồn vốn này không muốn đưa vào thị trường bất động sản vì e ngại rủi ro.

 

Nhiều chuyên gia cho rằng, muốn vực dậy thị trường bất động sản, mấu chốt nhất là phải tăng niềm tin vào thị trường thì mới có thể động viên được vốn đầu tư. Nhưng để tăng niềm tin và tạo vốn cho thị trường bất động sản, cần phải có giải pháp cho thị trường tiền tệ. Hiện nay, hệ thống ngân hàng thương mại đang được tái cấu trúc là những khởi đầu tốt.

 

Một bài toán lớn về động viên vốn được đặt ra là lượng vàng trong dân còn quá nhiều, nhưng không động viên được để đầu tư vào thị trường bất động sản.

 

Nhiều số liệu trên báo chí cho rằng dân Việt đang giữ khoảng 400 - 500 tấn vàng, trong khi Hội đồng Vàng thế giới lại cho rằng con số này lên đến 1.000 tấn.

 

Làm thế nào để động viên được số vàng đó đầu tư vào thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, câu trả lời thuộc Ngân hàng Nhà nước trong hoạch định chính sách về kinh doanh vàng, đồng thời cũng thuộc về cách thức khôi phục niềm tin cho thị trường bất động sản.

 

Giải pháp cuối cùng là tái cấu trúc thị trường bất động sản, tăng tính chuyên nghiệp từ chính sách - pháp luật, thể chế - tổ chức quản lý, nghiệp vụ cán bộ cho tới nhà đầu tư và người tiêu dùng.

 

Đây là giải pháp lâu dài, nhưng cũng phải bắt đầu ngay hôm nay. Việc rà soát lại chính sách, pháp luật có liên quan đang được thực hiện.

 

Luật Đất đai 2013 đã được thông qua và dự kiến đến cuối năm 2014, Quốc hội sẽ thông qua Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh động sản.

 

Thể chế, tổ chức và bộ máy công vụ quản lý thị trường bất độngsản cũng phải thay đổi nhiều, trước hết sao cho không còn tham nhũng, bôi trơn, chạy dự án...

 

Dữ liệu của thị trường phải luôn được công khai, giá đất được khách quan, lợi ích chia sẻ công bằng.

 

Nhà đầu tư bất động sản phải được sắp xếp lại thông qua mua bán và sáp nhập doanh nghiệp để năng lực mạnh hơn và sức cạnh tranh cao hơn.

 

Người tiêu dùng cũng cần biết tận dụng dịch vụ để có đủ thông tin, quyết định đầu tư sau khi đã có phân tích, đừng đi theo đám đông mà không biết mình đi đâu.

 

Năm 2013 là một năm thị trường bất động sản chống chọi với khó khăn, một hệ quả tất yếu của quá trình vận hành nền kinh tế chuyển đổi.

 

Thị trường bất động sản là một thị trường có sức ỳ lớn, các giải pháp luôn cần thời gian mới có tác động. Cũng do sức ỳ lớn đó mà khi ấm trở lại cũng có sức phát triển lâu hơn và mạnh hơn.

 

Khu vực giá thấp năm 2013 đã hình thành với sức cung ngày càng tăng, giá ngày càng hợp lý, chất lượng ngày càng được cải thiện.

 

Năng lực thanh toán của cầu cũng cao hơn khi được trợ giúp hiệu quả, dễ dàng từ Nhà nước. Đây là khu vực có triển vọng ấm lên hàng ngày cùng với niềm vui có nhà của nhiều người lao động. Khu vực giá cao cần phải chờ đợi lâu hơn.

 

Sự tháo gỡ chính sách và mở rộng pháp luật là những giải pháp cơ bản nhất để giảm cung và tăng cầu. Hy vọng, năm 2014, đồ thị chung của thị trường bất động sản sẽ tăng nhanh từ điểm cực tiểu hiện tại.

 

Theo GS. Đặng Hùng Võ

ĐTCK