Căn cứ vào các quan điểm và yêu cầu xây dựng Luật Nhà ở, Chính phủ đề xuất 10 nhóm nội dung sửa đổi. Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 179 Điều. So với Luật Nhà ở hiện hành có 9 Chương với 153 Điều thì dự thảo Luật này tăng thêm 4 Chương và 26 Điều. 

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, theo dự thảo Luật, trường hợp mua bán nhà ở mà không phải giữa chủ đầu tư với người mua nhà và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; trường hợp tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ khi bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận tặng cho, nhận đổi; trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở.

Về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, dự thảo Luật quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam về cơ bản có các quyền sở hữu về nhà ở như công dân Việt Nam ở trong nước; tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở tại các dự án không hạn chế về số lượng; thời hạn sở hữu đối với tổ chức thì tối đa không quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, với cá nhân thì thời hạn sở hữu là 50 năm nhưng có thể được gia hạn nếu có nhu cầu, đồng thời có quyền cho thuê nhà ở. 

Về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Luật quy định, chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng. Đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở. 

Ủng hộ việc mở rộng cho phép Việt kiều, người nước ngoài sở hữu nhà ở 

Thẩm tra tờ trình Chính phủ, Ủy ban pháp luật của Quốc hội cơ bản tán thành sự cần thiết phải sửa đổi cơ bản, toàn diện Luật nhà ở và các quan điểm xây dựng Luật được nêu trong Tờ trình của Chính phủ. 

Ủy ban pháp luật nhận thấy, nhìn chung dự thảo Luật đã tập trung giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người dân về trách nhiệm tạo lập nhà ở. Theo đó, việc tạo lập nhà ở trước hết là trách nhiệm của người dân, còn trách nhiệm của Nhà nước là có chính sách phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ, tạo điều kiện cho mọi người có nơi ở, khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở. 

Tuy nhiên, dự thảo Luật vẫn còn nặng về tập trung điều chỉnh lĩnh vực phát triển nhà ở theo dự án, các khu đô thị mới; còn nhà ở riêng lẻ, nhà ở hiện hữu tại các khu đô thị cũ, điểm dân cư nông thôn thì chưa thực sự được quan tâm đúng mức. Vì vậy, cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định về quản lý, sử dụng nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu ở đô thị, điểm dân cư nông thôn do người dân tự xây dựng.

Liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, đa số ý kiến trong Ủy ban tán 
thành với dự thảo Luật. Tuy nhiên, cần bổ sung quy định phải tuân thủ các hình thức, điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch nhà ở và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở. 

Bên cạnh đó, một số ý kiến thành viên Ủy ban pháp luật đề nghị quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu, bởi việc thanh toán đủ tiền mua, thuê mua và nhận bàn giao nhà ở không có nghĩa là quyền sở hữu nhà ở đã được xác lập và được công nhận. Quy định như vậy sẽ hạn chế được tình trạng thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khác nhau, trong khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử sụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một mẫu thống nhất được cấp cùng một thời điểm. Qua đó khuyến khích người dân đăng ký quyền sở hữu nhà ở để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của mình và hạn chế các tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch, cũng như nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư; đồng thời cũng là bảo đảm cho công tác quản lý nhà nước có hiệu lực, hiệu quả. Ngoài ra, ý kiến này cũng đề nghị cần làm rõ đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư, vì quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất chung của khu nhà chung cư đó.

Ủy ban pháp luật cũng tán thành với chủ trương mở rộng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, đề nghị cần làm rõ là trong khi nhu cầu về nhà ở còn rất lớn cũng như điều kiện để tạo lập nhà ở của người dân còn rất khó khăn thì cần đánh giá kỹ việc mở rộng các đối tượng được sở hữu nhà ở, nhất là đối với người nước ngoài như trong dự thảo Luật sẽ có tác động như thế nào về mọi mặt. 

Ủy ban pháp luật cũng đề nghị quy định ngay trong luật về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư, tránh việc không rõ ràng, thiếu tính minh bạch. Đồng thời, cần quy định rõ việc xử lý đối với các nhà chung cư đã xây dựng trước đây đã xuống cấp, hư hỏng nặng và mất an toàn hoặc quy định thời hạn sử dụng không chỉ đối với nhà chung cư mà còn đối với nhà ở riêng lẻ. Bên cạnh đó, dự luật nên làm rõ quy định về mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư. Nếu Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị công ty cổ phần hay Ban chủ nhiệm của hợp tác xã thì có thành lập công ty cổ phần, hợp tác xã hay không? Các chung cư tập thể cũ được xây dựng trước khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực sẽ hoạt động theo mô hình nào?...

Tán thành quy định về thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai nhưng Ủy ban Pháp luật lưu ý, với quy định cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì mặc dù có quy định trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp nhưng vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng. Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở mà chủ đầu tư đã bán trong khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp. 

Mặt khác, dự luật này còn cho phép huy động vốn cho phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Như vậy, nếu có quy định về điều kiện giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án thì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà vì sẽ khó được ký hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, để góp phần bảo đảm ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhà ở, dự luật cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai. 

Theo Vân An
Hà Nội mới