Đáng chú ý, đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đang tăng đáng kể. Trang nhất tờ báo sáng nay tại Úc đã đưa tin các nhà đầu tư Trung Quốc, họ đầu tư gần 6 tỷ đô la trên thị trường bất động sản Úc năm ngoái. Theo ABC News tại Úc, khoảng 12% nhà mới tại Úc đã được mua bởi người dân Trung Quốc vào năm 2013. Credit Suisse cho biết Trung Quốc mua 18% và 14 % nhà mới tại Sydney và Melbourne tính riêng.

Đối mặt với dự báo tăng trưởng chậm hơn ở Trung Quốc, và có chính sách mới của chính phủ “Toàn cầu hóa", Trung Quốc hiện đang tích cực tìm kiếm đầu tư bất động sản trên toàn thế giới. Ngân hàng Thụy Sĩ ước tính Trung Quốc đã chi 24 tỷ đô la vào bất động sản của Úc trong bảy năm vừa qua, và sẽ đầu tư thêm 44 tỷ đô la vào bất động sản dân cư trong 7 năm tới.

Trung Quốc không phải là trường hợp duy nhất. Với khả năng thanh khoản dồi dào, các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm những thị trường bất động sản có tiềm năng lợi nhuận cao. Singapore đầu tư tiền vào nước Anh, quốc gia hàng đầu cho đầu tư bất động sản. Hy Lạp đầu tư tiền vào Đức; Hồng Kông vào Canada; Canada vào Mỹ.

 

Nhưng mọi sự chú ý dường như tập trung vào thị trường Mỹ. Năm quốc gia phổ biến nhất cho đầu tư bất động sản nước ngoài là Mỹ, Úc, Anh, Canada và Đức. Tại Hội nghị PERE (Bất động sản đầu tư cá nhân) ở Hồng Kông trong tuần này, Mỹ được đánh giá bởi các nhà đầu tư chuyên nghiệp là điểm đến hàng đầu cho đầu tư bất động sản nước ngoài. Các nhà đầu tư cho rằng thị trường Mỹ minh bạch, hiệu quả và có tiềm năng cao nhất cho việc giá tăng. Theo nghiên cứu của HFF, Mỹ sẽ có được một phần lớn nhất trong khoản đầu tư ước tính 180 tỷ đô la của các công ty bảo hiểm Trung Quốc nói riêng. Nhiều trong số đó quan tâm đến thị trường bán lẻ và khách sạn, phát triển đất dân cư.

Tác động kinh tế tổng thể đối với một quốc gia có thể thu hút đầu tư nước ngoài, chẳng hạn như Úc và Mỹ, là tích cực. Dĩ nhiên, đó là niềm vui cho các nhà phát triển bất động sản, các nhà cung cấp xây dựng địa phương và cơ quan thuế. Hội đồng Tài sản của Úc cho rằng đầu tư quốc tế vào bất động sản là rất quan trọng cho sự phát triển quốc gia, và chính phủ nên tập trung tìm cách để đảm bảo nguồn cung nhanh của bất động sản. Xây dựng mới sẽ tạo thêm việc làm và các cơ hội tốt để lập kế hoạch đô thị, đáp ứng các phong cách sống của thế kỷ 21.

Cuối cùng, đầu tư quốc tế vào bất động sản cũng có có lợi cho ngành bán lẻ. Các nhà phân tích của Colliers International cho rằng đầu tư nước ngoài trong sáu tháng vừa qua vào bất động sản đã giúp thúc đẩy ngành công nghiệp bán lẻ của Úc với tốc độ tăng trưởng điều chỉnh hàng năm 9,4%.

Nhưng việc đầu tư bất động sản của nước ngoài sẽ ảnh hưởng tới những người dân trong nước mua nhà lần đầu. So sánh với các nhà đầu tư nước ngoài có tài chính mạnh, những người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu sẽ khó có thể cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, một số nhà lập pháp địa phương thể hiện lo ngại rằng các điều luật quốc gia và cơ sở hạ tầng hiện có chưa “sẵn sàng” cho một loạt những sở hữu nước ngoài. Có một bài học kinh nghiệm từ Quỹ Dân sinh Trung ương Singapore (Central Provident Fund). Được khởi xướng bởi chính quyền thuộc địa Anh Quốc vào năm 1955, luật pháp yêu cầu công dân phải có một kế hoạch tiết kiệm để tài trợ cho quỹ hưu trí và nhu cầu nhà ở của họ.

Cùng với đó, chính phủ sử dụng các khoản thu thuế để xây dựng nhà ở công cộng. Với Quỹ Dân sinh và giá nhà hợp lý, Singapore có 90,5% người dân sở hữu nhà, thuộc những quốc gia đứng đầu thế giới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã cho thấy một số dấu hiệu ​​phục hồi, theo Jones Lang LaSalle - một công ty tư vấn bất động sản toàn cầu. Là một trong những thị trường bất động sản thế giới hoạt động kém từ năm 2009, có những nhà đầu tư tiền bị ứ đọng đã phá sản hoặc trên bờ vực. Do thị trường bất động sản Việt Nam thuộc về người mua, các cơ quan chính quyền cần phát triển chính sách để giảm thiểu các rủi ro được nhìn nhận bởi các nhà đầu tư.

Tại phiên họp Quốc hội thứ 26 của Việt Nam (10-14/3, 2014), Bộ Xây dựng và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đang trao đổi một dự luật nhà ở để giảm những rào cản cho Việt kiều được mua tài sản. Điều này chắc chắn là một bước tích cực nhưng dường như không đủ cạnh tranh và nhanh.

Thậm chí với khả năng mở rộng cho thuê vượt quá giới hạn pháp lý của thuê 50 năm, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có lựa chọn đầu tư ở thị trường khác với rủi ro tài chính và kinh tế ít hơn, rào cản ngôn ngữ ít hơn. Như Stephen Wyatt của Jones Lang LaSalle cho biết, một biện pháp duy nhất một mình sẽ là không đủ.

Nếu Việt Nam muốn gia nhập thị trường bất động sản thế giới, Việt Nam cần làm hết sức có thể để phục hồi thị trường bất động sản dân cư và thương mại. Người Trung Quốc hay không? Việt kiều hay không? Nhà đầu tư nước ngoài cá nhân hay các quỹ đầu tư đa quốc gia? Việt Nam càng sớm có thể cạnh tranh với các thị trường đầu tư bất động sản quốc tế, sẽ là tốt hơn cho các nhà phát triển bất động sản địa phương tìm kiếm người mua có khả năng tiền mặt cao, và về lâu dài, sẽ tốt hơn cho nền kinh tế quốc gia.

GS Tùng Bùi

Giám đốc Chương trình Vietnam Executive MBA, Đại học Hawaii