Thời gian gần đây, tại một số sự án nhà ở chung cư đã xảy ra mâu thuẫn, tranh cãi giữa khách hàng và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ. Hơn nữa có ý kiến cho rằng cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng không thống nhất với Luật nhà ở và Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định, nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Ông Hà lý giải, Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Còn Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Diện tích căn hộ chung cư khác so với nhà ở riêng lẻ

Ông Nguyễn Mạnh Hà nói thêm rằng, căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu. Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau.

Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước (Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore …) đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Theo đó có 3 cách tính diện tích căn hộ. Thứ nhất là tính diện tích sử dụng căn hộ (Diện tích đặt thảm), là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh … trong căn hộ. Thứ 2 là tính diện tích xây dựng căn hộ: diện tích sử dụng (tính ở phần 1) cộng với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có bancon, lô gia, thì diện tích bancon, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ; một số nơi diện tích bancon, lô gia được tính 1/2 vào diện tích xây dựng của căn hộ, một số nơi thì tính 100% diện tích bancon, lô gia vào diện tích xây dựng của căn hộ. Đây thực chất là diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang được áp dụng ở Việt Nam.

Ở một số nước người ta tính diện tích xây dựng căn hộ bằng diện tích sử dụng căn hộ cộng 10 - 15%.

Cách tính thứ 3 là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ. Như cách tính ở phần 2 cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm). Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ. Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ + 25%.

Thực tế, tại Hàn Quốc diện tích căn hộ được tính theo tim tường ngăn căn hộ, trường hợp tính thông thủy thì không trừ phần diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật, nhưng phải xin ý kiến thỏa thuận của Bộ Đất đai, giao thông vận tải và hàng hải Hàn Quốc.

Tổng giá bán căn hộ không thay đổi

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư có thể thỏa thuận theo 2 phương pháp: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để Bên bán - Bên mua tự thỏa thuận.

Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có). Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Cao Minh