Từ ngày 1/7/2015, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực thi hành, trong đó đáng chú ý quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. 

Phát biểu tại toạ đàm “Bảo lãnh dự án bất động sản: Liệu có rủi ro?” diễn ra chiều nay 24/6, ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng. Hiện tại, hoạt động bảo lãnh của các ngân hàng đang được thực hiện theo quy định tại Thông tư 28 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Hay nói cách khác, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện.

Tuy nhiên, để hướng dẫn rõ hơn nội dung quy định về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, NHNN đã xây dựng và đang hoàn thiện lần cuối dự thảo Thông tư mới thay thế Thông tư 28. Dự kiến dự thảo Thông tư này sẽ được ban hành trong tháng 6/2015.

Đại diện từ phía NHNN cho biết, phí bảo lãnh do 2 bên là chủ đầu tư và ngân hàng thoả thuận trên nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường…

"Hiện nay, mức phí bảo lãnh các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao,… thì đương nhiên sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được ngân hàng đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn”, ông Sơn nói.

Về danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh, theo dự thảo Thông tư bảo lãnh ngân hàng, tất cả các ngân hàng thương mại được NHNN cấp phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng thì đều đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Góp ý cho phần phí bảo lãnh này, ông Hiệp kiến nghị: “Trong phần bảo lãnh ngân hàng nên chấp nhận cho tín chấp, còn nếu doanh nghiệp nào có một số tài sản thế chấp thì phí bảo lãnh nên giảm đi. Ngoài ra, cũng nên quy định mức khung cao nhất và thấp nhất. Phí bảo lãnh cũng chỉ nên tính trên 70% giá trị căn nhà bởi theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép thu 70% trước khi bàn giao nhà cho người mua”.

Quýt làm cam chịu?

Có ý kiến cho rằng, quy định mới có lợi cho nhà làm luật nhưng có thể đẩy ngân hàng vào cảnh “quýt làm cam chịu” bởi khi chủ đầu tư bàn giao chậm hoặc không bàn giao nhà, ngân hàng phải đứng ra trả lại tiền cho khách hàng.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng: “Đây không phải là một bên là ông chủ đầu tư thu tiền của dân nhưng không chịu trách nhiệm gì, còn một bên là ông ngân hàng không cầm tiền lại phải chịu rủi ro. Quy định đưa ra để phục vụ số đông người dân và nâng cao năng lực chủ đầu tư. Luật mới tất nhiên còn nhiều ý kiến nhưng mục tiêu chính vẫn vì người tiêu dùng”.

Còn theo Vụ trưởng Vụ pháp chế, mặc dù việc bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng có thể làm tăng chi phí. Tuy nhiên, về cơ bản, hoạt động này mang lại lợi ích rất lớn cho người mua nhà. Do vậy, cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả bán được hàng nhanh, giảm hàng tồn kho bất động sản. 

"Việc bán được hàng sẽ tác động ngược trở lại, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản hiệu quả được triển khai nhanh hơn. Qua đó, sẽ giúp ngân hàng cho vay thu nợ tốt hơn”, ông Sơn nói.